Rendite-Grundlagen: Was Investoren zuerst verstehen müssen

Bevor Sie Kennzahlen vergleichen, brauchen Sie ein klares Verständnis davon, was Rendite überhaupt aussagt — und welche Rendite-Art für welche Entscheidung relevant ist.

Was bedeutet Rendite bei Immobilien?

Rendite bezeichnet den Jahresertrag einer Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ausgedrückt in Prozent. Sie macht unterschiedlichste Anlagen vergleichbar — vom ETF über Tagesgeld bis zur Eigentumswohnung. Bei Immobilien unterscheidet man mehrere Rendite-Ebenen, die jeweils einen anderen Blickwinkel öffnen:

• Bruttorendite — schneller Vergleich, ohne Kosten
• Nettorendite — realistische Betrachtung, mit Bewirtschaftungskosten
• Objektrendite — Gesamtperformance des Objekts (vor Finanzierung)
• Eigenkapitalrendite — was IHR eingesetztes Kapital wirklich verdient (Leverage)
• Cashflow-Rendite — was monatlich übrig bleibt

Welche Kennzahl wann zählt, hängt von Ihrer Strategie ab: Eigennutzung oder Kapitalanlage, Fix-Flip-Strategie oder langfristiges Halten in der Immobilien-Holding.

Welche Kennzahl wann nutzen? Investoren-Checkliste

Kennzahlen-Übersicht: Was zählt bei Kapitalanlagen?

Sechs Kernfaktoren bestimmen, ob eine Immobilie als Kapitalanlage funktioniert:

1. Mieteinnahmen (Jahreskaltmiete)
2. Annuität an die Bank (Zins + Tilgung)
3. Eingesetztes Eigenkapital inkl. Kaufnebenkosten
4. Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall)
5. Cashflow (Saldo nach allen Zahlungsströmen)
6. Steuerliche Wirkung (AfA, Werbungskosten, Spekulationsfrist)

Vertiefend zum Thema Immobilie als Kapitalanlage und für Einsteiger: erste Immobilie kaufen.

Immobilie kaufen und vermieten: Die Renditekennzahlen

Kaufpreisfaktor (Mietmultiplikator)

Der Kaufpreisfaktor ist die schnellste Kennzahl der Immobilienwirtschaft — perfekt, um Exposés in Sekunden zu vorzusortieren. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten Sie zahlen, um das Objekt zu erwerben.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel: Ein Apartment kostet 1.000.000 € und erwirtschaftet 52.000 € Jahreskaltmiete.

• Kaufpreisfaktor = 1.000.000 € / 52.000 € = 19,2

Faktor-Bewertung nach Lage:

Hintergrund zur Abgrenzung: Mietrendite vs. Kaufpreisfaktor.

Bruttorendite

Die Bruttorendite ist das prozentuale Gegenstück zum Kaufpreisfaktor — ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder laufenden Ausgaben.

Bruttorendite = (Jahreskaltmiete × 100) / Kaufpreis

Beispiel:

• Bruttorendite = (52.000 € × 100) / 1.000.000 € = 5,2 %

Achtung: Die Bruttorendite blendet alle Kosten aus. Sie ist nur für den Erst-Vergleich tauglich. Detailrechner: Bruttorendite berechnen.

Nettorendite (Nettomietrendite)

Die Nettorendite zeigt, was nach Bewirtschaftungskosten tatsächlich übrig bleibt — und bezieht alle Investitionskosten inkl. Kaufnebenkosten ein.

Nettorendite = (Jahresreinertrag × 100) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Schritt-für-Schritt-Beispiel (Mehrfamilienhaus):

1. Kaufpreis: 3.000.000 € + Nebenkosten 350.000 € = 3.350.000 € Investitionskosten
2. Nettokaltmiete p. a. 150.000 € − Verwaltung 20.000 € − Instandhaltung 70.000 € = 60.000 € Jahresreinertrag
3. (60.000 € × 100) / 3.350.000 € = 1,79 % Nettorendite

Vertiefung und Rechner: Nettorendite berechnen und Rendite Vergleich.

Eigenkapitalrendite — der Hebel-Effekt

Hier wird es für Investoren spannend: Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient IHR eingesetztes Eigenkapital arbeitet — inklusive des Bank-Hebels (Leverage).

Eigenkapitalrendite = (Jahresreinertrag − Zinsaufwand) × 100 / eingesetztes Eigenkapital

Beispiel mit Leverage:

• Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 3.350.000 €
• Eigenkapital: 700.000 € (Kaufnebenkosten + 10 %)
• Darlehen: 2.650.000 € zu 4 % Zinsen = 106.000 € Zinsaufwand p. a.
• Jahresreinertrag: 60.000 €
• Eigenkapitalrendite = (60.000 € − 106.000 €) × 100 / 700.000 € = −6,57 % (negativ!)

Insider-Tipp: Bei aktuellen Bauzinsen liefert ein Faktor von 22+ oft eine negative Eigenkapitalrendite vor Steuer. Erst durch AfA, Wertsteigerung und Tilgungseffekt wird die Rechnung positiv. Mehr zu Tilgung und Annuitätendarlehen.

Objektrendite

Die Objektrendite betrachtet die Gesamt-Performance des Objekts unabhängig von der Finanzierung — sie zeigt, ob die Immobilie aus sich heraus rentabel ist.

Objektrendite = (Mietreinertrag − Bewirtschaftungskosten) × 100 / Gesamtinvestition

Cashflow — was monatlich übrig bleibt

Der Cashflow ist die wichtigste Liquiditätskennzahl. Er beantwortet die Frage: Zahlt die Immobilie sich selbst — oder müssen Sie monatlich draufzahlen?

Cashflow = Mieteinnahmen − Annuität (Zins + Tilgung) − Bewirtschaftungskosten − Steuern

Beispielrechnung (monatlich):

• Mieteinnahmen: 12.500 €
• − Annuität (4 % Zins, 2 % Tilgung auf 2.650.000 €): −13.250 €
• − Verwaltung & Rücklagen: −7.500 €
• = Cashflow vor Steuer: −8.250 € (negativ)
• + Steuerersparnis durch AfA und Werbungskosten: ca. +2.800 €
• = Cashflow nach Steuer: −5.450 €

Detailrechner: Cashflow Rechner. Bei negativen Cashflows ist die Strategie klar: Tilgungseffekt + Wertsteigerung + Steuerersparnis. Wer monatliche Liquidität sucht, braucht Faktoren unter 18.

Instandhaltungsrücklage: Realistisch kalkulieren

Wer Rücklagen ignoriert, rechnet sich eine Renditelüge schön. Mehr zur Instandhaltungsrücklage.

Laufende Kosten und Rücklagen — Liste

• Hausverwaltung (WEG- und Mietverwaltung)
• Instandhaltungs-, Reparatur- und Sanierungskosten
• Wartungskosten (Aufzug, Heizung, Lüftung)
• Verwaltungs-Overhead, Konto, Schriftverkehr
• Mietausfall durch Leerstand
• Rechtsschutz- und Mietausfallversicherung
• Anteilige Nebenkosten leerstehender Wohnungen

Methode 1: Petersche Formel

Die Petersche Formel rechnet mit 80 Jahren Nutzungsdauer und unterstellt, dass innerhalb dieser Zeit 1,5 × der reinen Herstellungskosten (Baukosten ohne Grundstück, Erschließung, Architekt) für Instandhaltung anfallen.

Einfamilienhaus: 80 Jahre Nutzung × 1,5-fache Herstellungskosten

Bei Eigentumswohnungen rechnet man mit 1,0-facher Herstellungskosten, aufgeteilt zu 65 % Gemeinschafts- und 35 % Sondereigentum.

Rechenbeispiel (Herstellungskosten 4.500 €/m²):

• Haus: (4.500 € × 1,5) / 80 Jahre / 12 Monate = 7,03 €/m²/Monat
• ETW gesamt: (4.500 € × 1,0) / 80 / 12 = 4,69 €/m²/Monat
  • davon Gemeinschaftseigentum (65 %): 3,05 €/m²
  • davon Sondereigentum (35 %): 1,64 €/m²

Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlagefähig.

Methode 2: § 28 Abs. 2 II. BV (gestaffelt nach Alter)

Die Zweite Berechnungsverordnung liefert deutlich niedrigere, jedoch alters-gestaffelte Sätze (jährlich pro m² Wohnfläche, Basis 4.500 €/m² Herstellungskosten):

• Wohngebäude bis 22 Jahre: 21,30 €/m²
• Wohngebäude bis 32 Jahre: 27,00 €/m²
• Wohngebäude über 32 Jahre: 34,50 €/m²
• Zuschlag bei Aufzug: +3,00 €/m²

Praxis-Tipp: Konservative Investoren rechnen mit der Petersche Formel — sie schützt vor bösen Überraschungen bei Mehrfamilienhäusern mit ungewisser Sanierungshistorie.

https://lukinski.de/geld-verdienen-mit-immobilien-video-tipps-fuer-investment-rendite-steuern/ Thu, 13 Feb 2020 14:52:22 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=9491 Geld verdienen mit Immobilie – Wie berechnet man die Rendite? Wie Sie die Immobilien Rendite und welche Formel dabei hilft, erklären wir ausführlich. Was sagen Experten auf YouTube zur Immobilienrendite, Steuern und Investments? Hier finden Sie die wichtigsten Formeln für Immobilie und Kapitalanlage im Überblick. Mehr zu Immobilien als Kapitalanlage und worauf es bei der Auswahl ankommt.Schritt für Schritt, von den Grundlagen hin zu spezifischen Fragen zum Thema: Berechnung und Rendite. Geld verdienen mit Immobilien! Hier findest du Tipps von Profis. Viel Erfolg. Häufige Fragen sind unter anderen: Wie berechnet man die Rendite? Wie berechnet man die Mietrendite richtig? Mehr zum Ertragswert Immobilie und wann es zur Anwendung kommt. Was ist eine hohe Rendite? Was ist eine Kapitalanlage Immobilien? Wie berechnet man die Rendite von Immobilien?

Immobilienwert berechnen

Kostenlos für Kauf, Kapitalanlage, Verkauf und Vermietung! Lesen Sie hier mehr in unserer Formelsammlung für Eigentümer:

• Immobilienwert berechnen: Formeln

Hier ein paar erste wichtige Kennzahlen und Formeln für Käufer:

Bruttorendite

Die Bruttorendite in Prozent ist das Gegenstück zum Multiplikator.

So berechnen Sie die Bruttorendite:

Bruttorendite = Jahreskaltmiete x 100 / Kaufpreis

Beispiel:

Ihr Apartment in Los Angeles erwirtschaftet jährliche Mieteinnahmen von umgerechnet 52.000 Euro, der Kaufpreis lag bei 1.000.000 Euro. Die Bruttorendite liegt bei 5,2:

• Bruttorendite = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Vergleichen: Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor)

In Immobilien Exposés finden Sie fast immer Angaben zur Bruttorendite, teilweise auch zum Mietmultiplikator. Wie der Kaufpreisfaktor berechnen funktioniert und was ein guter Wert ist, erfahren Sie hier.Der Mietmultiplikator (Kaufpreisfaktor) ist eine einfache Kennzahl um verschiedene Objekte, auf den schnellen Blick, miteinander vergleichen zu können.

So berechnen Sie den Mietmultiplikator:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Beispiel:

Ein Appartement in Los Angeles kostet 1.000.000 Euro und bringt jährliche Mieteinnahmen von 52.000 Euro, hat einen Mietmultiplikator von 19,2:

Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 19,2

Bruttomietrendite

So berechnen Sie die Bruttomietrendite:

100 x Jahresnettokaltmiete / Immobilienkaufpreis = Bruttomietrendite in %

Beispielrechnung für die Bruttomietrendite:

1. Schritt: 3.000.000 Euro Kaufpreis + 350.000 Euro Nebenkosten = 3.350.000 Euro
2. Schritt: Nettokaltmiete pro Jahr = 150.000
3. Schritt: 150.000 Euro / 3.350.000 Euro x 100 = 4,47 % Bruttomietrendite

Formelsammlung

Immobilienwert berechnen – Mieten, kaufen, wohnen, hier finden Sie alle wichtigen Formeln für Sie als Eigentümer. In unserer Formel Sammlung Immobilie finden Sie Berechnungen und Beispiele für Kauf, Verkauf und Vermietung. Miet- bzw. Kaufpreismultiplikator, Bruttorendite, Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Rücklagen für Instandsetzung und vieles mehr.

• Immobilienwert berechnen: Formeln

Im Folgenden haben wir ein paar gute Videos von Experten für Sie gesammelt! Kaufen, Kapitalanlage und Steuern, hier sind Tipps für Ihre nächste Geldanlage:

Was bedeutet Rendite? Einfach erklärt (Definitionen)

Was bedeutet Rendite? Einfach erklärt (Immobilien Definitionen)

Youtube Beschreibung: „Hier erkläre ich Dir ganz einfach was der Begriff Rendite im Bereich Immobilie / Immobilien / Immobilien kaufen bedeutet. Vielleicht hast Du Dir schon mal die Frage „Was ist Rendite?“ oder „Was bedeutet Rendite?“ oder „Was ist die Definition / Erklärung von Rendite?“ gestellt. […]“

Bewertung: 362 positiv / 19 negativ

Rendite Grundwissen: Alles in 1 Video

Mehr Immobilien Tipps auf YouTube.

Immobilien als Kapitalanlage richtig berechnen – Rendite

Immobilien als Kapitalanlage richtig berechnen – Rendite und mehr in 6 einfachen Schritten | Teil 1 – von Immocation

1. Mieteinnahmen
2. Rate an die Bank (Ausgaben)
3. Eigenkapital
4. Bewirtschaftungskosten
5. Cash Flow
6. Steuer

Video-Tipps zum Thema Kaufen und investieren

Youtube Beschreibung: „Die Kalkulation ist bei einem Immobilien Investment bzw. bei Immobilien als Kapitalanlage ein sehr wichtiger Schritt. In diesem Video erklären wir dir, worauf es beim Rendite berechnen von Immobilien als Geldanlage ankommt. Wir gehen dabei z.B. auf die Steuer, die Immobilienfinanzierung, Eigenkapital und auf den Cashflow bzw. Cash Flow ein. Wir stellen auch Excel für Immobilien und einen Excel Immobilienrechner vor. […]“

Richtig rechnen vor dem Kauf

Video-Bewertung: 1.900 positiv / 65 negativ

Richtig rechnen vor dem Kauf Teil 2

Video-Bewertung: 1.100 positiv / 24 negativ

Immobilienrendite – so rechnest du richtig!

Immobilienrendite – so rechnest du richtig! – von immlab

Youtube Beschreibung: „Wenn es um Investments geht, ist die Rendite, die die anvisierte Anlage abwerfen soll, natürlich von entscheidender Bedeutung. Das gilt selbstverständlich auch für Immobilieninvestments. Die Frage ist allerdings, wie sich diese Rendite berechnen lässt, denn es ist nicht einfach so, dass eine Einzahlung getätigt wird und am Ende der Laufzeit eine Ausschüttung zurück fließt. Der Vorgang ist etwas komplexer, denn meistens ist eine Bank mit im Spiel, die Zinsen erhebt und auch das Finanzamt interessiert sich für ein Immobilieninvestment. In diesem Video wollen wir uns anschauen, welche Zahlen in die Berechnung der Immobilienrendite einfließen und wie die Rechnung konkret aussieht.“

Teil 1

Bewertung: 140 positiv / 10 negativ

Teil 2

Bewertung: 118 positiv / 4 negativ

Welche Faktoren beeinflussen die Rendite?

Alle Kosten die du hast, beeinflussen die Rendite der Immobilie. Dazu gehören die wichtigsten Faktoren:

1. Kaufpreis
2. Kauf-Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarhonorar)
3. Mieteinnahmen
4. Verwaltungskosten
5. Erhaltungsaufwand
6. Nutzungsdauer (Zeit bis zur geplanten Veräußerung)
7. Wertsteigerung
8. Steuern (Ersparnisse und Belastungen)
9. Finanzierungskosten

6,5% Rendite mit Immobilien noch möglich?

6,5% Rendite mit Immobilien noch möglich? – von Dr. Florian Roski.

Youtube Beschreibung: „Ich wurde gefragt, ob heutzutage überhaupt noch Renditen von 6,5% mit Immobilien möglich sind. In diesem Video geh ich darauf ein, wie sich Zinssatz und Kaufpreis, Zinssatz und Rendite und Aufwand und Rendite sich verhalten.“

Bewertung: 155 positiv / 8 negativ

Kaufen oder mieten durchgerechnet: 3 teure Denkfehler

Kaufen oder mieten durchgerechnet: 3 teure Denkfehler von Finanztip.

Youtube Beschreibung: „Ein Eigenheim kaufen oder lieber zur Miete wohnen? Ist Miete wirklich nur rausgeschmissenes Geld? Solche beliebten Denkfehler können Euch tausende Euro kosten. Wie man diese große Entscheidung vernünftig durchrechnet, erklärt Euch Saidi.“

Bewertung: 4.200 positiv / 148 negativ

Bewertung: 1.100 positiv / 29 negativ

Steuern sparen mit Immobilien

Steuern sparen mit Immobilien von Steuerberater Martin Müller.

Bewertung: 1.200 positiv / 42 negativ

Bewertung: 392 positiv / 5 negativ

Bewertung: 412 positiv / 3 negativ

]]> https://lukinski.de/immobilie-kapitalanlage-in-mainz-grundstueck-haus-wohnung-kaufen/ Mon, 23 Dec 2019 16:38:05 +0000 https://ihrhausverkauf.de/?p=10925 Immobilie als Kapitalanlage in Mainz – Eine echte Alternative etwa zum nah gelegenen Frankfurt ist die Rheinpfälzische Stadt Mainz. Alles zum Thema Immobilien als Kapitalanlage – von der Rendite bis zur Standortwahl. Mit welchen Quadratmeterpreisen haben Sie hier zu rechnen? Zur Mietrendite berechnen mit Definition und Formel in unserem Ratgeber. Wie hoch ist die Rentabilität? Wie funktioniert die Immobilienfinanzierung? Und welche Immobilientypen sind als Rendite Immobilie und Investment Immobilie in Mainz besonders beliebt? Was Mainz in Sachen Immobilien zu bieten hat und welche Besonderheiten die Stadt bietet, verrät unser Lukinski-Experte. Zurück zur Übersicht: Immobilie als Kapitalanlage.

Immobilie als Kapitalanlage in Mainz

Frage: Du bist vor allem in Mainz und Umgebung als Investor und Finanzberater Immobilien tätig. Wie ist Deiner Meinung nach die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt der Region um Mainz?

Immobilienpreise & Quadratmeterpreise

Mittlerweile sind die Quadratmetermieten und auch die Kaufpreise für den Wohnquadratmeter in Mainz höher als in Wiesbaden oder etwa Köln. Ich glaube, das sagt schon alles. Bei den Mieten wurde Anfang 2019 die 10 €-Marke als durchschnittliche Quadratmetermiete geknackt. Beim Kauf einer Eigentumswohnung liegt Mainz derzeit im Schnitt bei knapp 3.600 € pro Quadratmeter, etwa 10 € mehr als die Nachbarstadt. Alle wissen ja, dass es zwischen Mainz und Wiesbaden etwa so läuft, wie zwischen Köln und Düsseldorf. Ein meistens liebevoller Wettbewerb.

Wohnung kaufen in Mainz: 3.600 € pro Quadratmeter

Aus Sicht von Immobilienkäufern, gerade bei denen, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen wollen, ist das eine tolle Entwicklung. Es gibt Ernst zu nehmende Statistiken, die gerade für den Kauf einer nicht selbst genutzten Eigentumswohnung einen sechsstelligen Gewinn nach 25 Jahren vorhersagen. Da muss man sich natürlich fragen, woran das liegt.

Haus & Wohnung in Mainz: Beliebte Immobilientypen

Frage: Welche Immobilien werden in Mainz zur Zeit am liebsten als Kapitalanlage gekauft?

Eigentlich alle Haustypen und Wohnungstypen, die der Markt so hergibt. Vom Einfamilienhaus am Stadtrand über die Altbauwohnungen in der Altstadt bis zum Loft am Rhein, ja auch Büroimmobilien im Zentrum oder in einem der vielen Gewerbegebiete – Mainz bietet für jeden Anlagewunsch etwas. Wie überall ist das eine Frage des Preises und der hängt neben Lage, Zustand und Alter auch vom Gesamtangebot ab. Ganz egal, was es ist: ich rate jedem Kaufinteressenten, alle Fragen zu Finanzierung usw. geklärt zu haben. Denn es gibt derzeit viel mehr Interessenten als Angebote. Da muss man schnell zugreifen.

Vor allem beliebt sind Eigentumswohnungen in der Nähe der Altstadt:

Lage von Mainz

Die beliebte Studentenstadt liegt in Rheinland-Pfalz, direkt am Rhein. Zu den umliegenden Städten gehören:

• Wiesbaden
• Frankfurt
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Hier die Mesolage von Mainz:



Darlehen, Immobilienkredit & Co.

Frage: Welche Internet-Seiten und – Angebote gibt es für Immobilieninvestoren, die auch aus Sicht eines Experten sinnvoll und brauchbar sind? Wie steht´s Deiner Meinung nach mit den online Darlehnsrechnern?

Darlehen ausrechnen mit Online-Rechner

Beginne ich mal mit den Darlehnsrechnern: Ich kann da nicht erkennen, das dort irgendwo etwas falsch gemacht wird. Darum werde ich auch hier keinen Rechner besonders empfehlen. Recht unverdächtig hinsichtlich einer versteckten Weiterleitung der Daten des Benutzers sind sicher die Rechner der Stiftung Warentest oder einer seriösen online-Zeitung. Grundsätzlich kann so ein online-Rechner immer nur eine erste Auskunftshilfe sein. Etwa für meine Frage, was im monatlich für meinen Immobilienkredit bezahlen muss im Hinblick auf den Zins- und Tilgungssatz. Ich kann auch umgekehrt rangehen und fragen:

Wenn ich im Monat eine Summe x zur Verfügung habe, welche Kredithöhe kann ich mir für den Kauf einer Wohnung leisten?

Diese Rechner zur Ermittlung des Darlehens sind vertrauenswürdig:

1. Stiftung Warentest
2. Seriöse Online Zeitungen

Immobilienkredit: Gespräch mit Bankberater

Ich kenne hingegen keinen Darlehnsrechner – auch nicht den eines Geldinstituts – der mir den Zinssatz errechnet, den ich für meinen Immobilienkredit im Hinblick auf mein Eigenkapital und andere Sicherheiten zu bezahlen habe. Das ist immer Sache des persönlichen Gesprächs mit der Bank. Deswegen hilft es auch nicht, verschiedene Darlehnsrechner im Internet aufzurufen und einzusetzen. Der beste Darlehnsrechner mit den genauesten Angaben und dem sichersten Ergebnis für mich ist immer noch das Gespräch mit dem Finanzierer selbst. Dabei sollte man sich ruhig von verschiedenen Banken ein Angebot geben lassen. Es gibt teils wirklich spürbare Unterschiede beim angebotenen Zinssatz.

Tipp: Am zuverlässigsten ist immer ein Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank!

Immobilienportale: Für Käufer & Verkäufer

Zu den ansonsten bekanntesten Internetseiten für Immobilieninvestoren gehören die allseits bekannten Immobilienportale. Auch hier kann ich weder zu- noch abraten. Wer sich ernsthaft für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich immer zugleich auf mehreren Portalen anmelden. Denn nicht nur Privatleute als Verkäufer von Immobilien, auch Makler haben oft bevorzugte Portale. Das führt dazu, daß ich auf unterschiedlichen Internetseiten auch unterschiedliche Immobilienangebote finde. Ich empfehle zudem, sich auf den homepages seriöser Immobilienmakler anzumelden. Über newsletter erfährt man immer sehr zeitnah, was sich im gewünschten Immobilienmarkt tut.

Rendite ausrechnen: Online & persönlich

Wer über eine Immobilie als Kapitalanlage denkt, will natürlich wissen, welche Rendite sein Objekt abwirft. Sprich: wieviel Geld verdiene ich mit meiner Investition? Dazu gibt´s im Internet natürlich auch viele Werkzeuge. Die Renditeberechner für Immobilien sind meistens gekoppelt an ein Immobilienbüro oder Geldinstitut. Das ist kein Nachteil, man sollte es nur wissen. Denn die allermeisten online-Rechner für Objektrenditen können nicht jedes Detail der Immobilie berücksichtigen. Darum ist es auch hier immer sehr viel besser, über den online-Rechner einen Überblick zu erhalten, um danach das persönliche Gespräch anhand einer echten Immobilie zu suchen.

Zusammengefasst:

• Rechnen Sie sowohl Rendite, als auch Höhe des Darlehens online aus
• Suchen Sie dann im zweiten Schritt das Gespräch mit Ihrem Bankberater

Ihr Bankberater berät Sie gerne zum Thema Immobilienfinanzierung, damit Sie sich Ihre Immobilie in Mainz kaufen können:

Rendite: Definition, Erklärung & Beispiel

Frage: Wie errechnet man die Mietrendite einer Immobilie?

Lage für Rendite Immobilie & Investmentimmobilie

Da gibt es verschiedene Methoden. Doch zunächst einmal: Warum sollte man als Immobilieninvestor überhaupt an eine Renditerechnung denken? Die Antwort ist recht einfach, denn nur über eine Renditeberechnung kann ich eine Immobilieninvestition mit einer anderen Geldanlage in ihrer Werthaltigkeit vergleichen. Dazu kommt, dass unterschiedliche Immobilien auch unterschiedliche Renditehöhen aufweisen. Nur weil mir eine Wohnung oder ein Haus gut gefällt, ist es nicht zwingend eine gute Geldanlage. Mit einer Renditeberechnung lassen sich Objekte in unterschiedlichen Lagen und Regionen untereinander vergleichen.

Unterschiedliche Immobilien weisen unterschiedliche Renditehöhen auf

Ein Beispiel: Wer etwa unbedingt eine Immobilie in Mainz kaufen will zu Anlagezwecken wird unter Umständen schnell merken, dass es unter reinen Renditegesichtspunkten besser sein kann, mit seinem Kauf aufs weitere Umland auszuweichen. Für gleiche Geld bekommt man da oft „mehr“ Immobilie und höhere Rendite.

• Investmentimmobilie: A-Lage
• Renditeimmobilie: B-Lage & C-Lage

Netto-Rendite & Brutto-Rendite

Aber nun zu den verschiedenen Berechnungsverfahren. Fangen wir an mit einer grundlegenden Entscheidung, welche Rendite denn überhaupt gemeint ist, wenn ein Immobilienmakler behauptet, dass das Objekt eine Rendite von xy% aufweist. So werden etwa bei der Brutto-Rendite nur die Kaufkosten und Erwerbsnebenkosten der Immobilie gegen die Mieteinnahmen gerechnet. Bei der Nettorendite werden auch die laufenden Kosten für Instandhaltung, Verwaltung und Steuern in die Betrachtung mit einbezogen.

Hier die Unterschiede auf einen Blick:

• Brutto-Rendite: Kaufkosten & Nebenkosten vs. Mieteinnahmen
• Netto-Rendite: Inklusive Kosten für Instandhaltung, Verwaltung & Steuern

Rendite-Rechner: Beispiel

Wie können Sie sich Rendite ausrechnen? Sehen Sie hier wie’s geht:

Eigenkapital-Rendite & Zinsen

Eigenkapital-Rendite – auch ein häufig genutzter Begriff: hier werden die Zinsen, die ich möglicherweise für einen Immobilienkredit bezahlen muss in den laufenden Aufwand der Nettorendite mit in die Rechnung einbezogen und mit dem für den Immobilienkauf eingesetzten Eigenkapitalbetrag ins Verhältnis gesetzt. Sind die Zinsen – wie schon seit Jahren – niedrig, ist der Zinsposten in der Rechnung sehr klein, die Eigenkapitalrendite dann natürlich entsprechend hoch. Übrigens werden Tilgungsbeträge oder Wertsteigerungen der Immobilie hier nicht berücksichtigt.

Renditesteigerung: Verkauf mit Gewinn

Das ist besonders im Hinblick auf die Tilgung wichtig, denn durch die Rückzahlung des Kredits erhöhe ich ja Schritt für Schritt – wie in einer Spardose – mein Eigenkapital. Im Hinblick auf die Einnahmen aus der Wohnung würde – wenn die Miete nicht steigt – mein Ertrag und meine Eigenkapitalrendite sinken. Umgekehrt bedeutet die Wertsteigerung der Immobilie auch einen Zuwachs an Eigenkapital. Als Renditesteigerung würde sich das bemerkbar machen, wenn ich die Immobilien mit Gewinn verkaufen kann oder mir – etwa beim Kauf einer weiteren Immobilie – durch Beleihung der ersten und nun wertvolleren Immobilie einen Zinsvorteil beim Finanzieren verschaffe.

Objektrendite: Einfache Rechnung

Ich gebe zu, dass das schon sehr detaillierte Rechnungen sind. Für den Anfang reicht zunächst die reine Objektrendite. Hier wird so getan, als würde die Immobilie komplett aus Eigenkapital bezahlt. Alle Einnahmen und Ausgaben zum Objekt werden erfasst und mit den Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt. So kann ich ganz einfach die reine Rendite des Objektes berechnen.

Anlagedauer: Wichtiger Faktor

Schließlich muss bei der Renditerechnung noch ein ganz wichtiger Aspekt mit einkalkuliert werden: nämlich die Anlagedauer! Auch Immobilienrenditen sollten über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren berechnet werden. Hier kommen dann die Entwicklungen der Mieteinnahmen, aber auch eine Wertsteigerung mit in die Rechnung hinein. Auch Instandhaltungskosten über die Jahre müssen mit eingerechnet werden. Spätestens hier braucht man entweder sehr gute eigene Marktkenntnisse oder den Rat und das Wissen eines guten Experten.

Zeitraum: Mindestens 10 Jahre

Diese Faktoren werden mit eingerechnet:

• Mieteinnahmen
• Wertsteigerung
• Instandhaltungskosten

Formel: Renditesteigerung nach 10 Jahren

Als Faustformel nenne ich zum Schluss mal diese Rechnung: Wer beim Kauf in etwa das 25-fache der Nettojahreskaltmiete für die Immobilie bezahlt hat, kann nach einem gedachten Ablauf von 10 Jahren und einer Mietsteigerung von im Schnitt etwa 1% die dann entsprechende Mieteinnahme wieder mit 25 multiplizieren, um den Wert seiner Immobilien in zehn Jahren zu errechnen. Wenn ich zusätzlich etwa 20% der Mieteinnahmen zur Instandhaltung usw. einkalkuliere, kann ich wieder meine Renditerechnung von oben ansetzen für das Szenario zehn Jahre später.

So können Sie den Wert Ihrer Immobilie in 10 Jahren ausrechnen:

• Bei Kauf: 25-fache der Nettojahreskaltmiete
• Ablauf: 10 Jahre
• Mietsteigerung: 1%
• Mieteinnahme x 25
• = Wert der Immobilie in 10 Jahre

Hohe Rendite bieten vor allem Immobilien in der Nähe der Innenstadt:

Vermögen aufbauen: Sichere Anlageformen

Frage: Welche drei Geldanlagen sind Deiner Erfahrung nach die besten?

Es gibt sicher nicht „die“ besten Kapitalanlagen. Denn die Kapitalanlage muss immer zum jeweiligen Menschen und seinen Zielen passen. Der eine Anleger sucht ein Höchstmaß an Sicherheit, der andere wiederum hat mit Risiko und Verlust kein Problem. Dann gibt es Menschen, die wollen buchstäblich sehen, worin sie ihr Geld investiert haben, was wiederum anderen Anlegern völlig egal ist.

Immobilie als beliebte Geldanlage

Zumindest für alle Leute, die sehen wollen, wohin ihr Geld geflossen ist, ist die Immobilie die beste Anlageform. Wer es mit Immobilien richtig macht, hat zudem noch eine stabile und ordentliche Wertentwicklung. Und schließlich kann ich in meiner Kapitalanlage später auch einmal selbst leben.

Rohstoffe & seltene Erden

Wer dagegen das große Risiko nicht scheut, kann sein Geld zum Beispiel in Rohstoffe oder seltene Erden investieren. Bei manchen Großbanken und auch auf dem Beratermarkt gibt es da Leute, die sich recht gut auskennen. Wie gesagt: nichts für schwache Nerven und übrigens auch eine Anlage, die etwas länger laufen sollte.

Investmentfond bei Bank & Versicherung

Für reine Sicherheitsfanatiker, die lieber auf spektakuläre Gewinne verzichten wollen, gibt es Fonds, deren Gewinn nach oben gedeckelt ist, die aber auch vor dem Verlust gesichert sind. Aber da sind wir eigentlich schon wieder ganz nah dran an guten Immobilien.

Gold als Kapitalanlage: Nachteile

Frage: Gold ist schon lange eine populäre Geldanlage. Bitte erläutere unseren Lesern drei Gründe für und gegen Gold als Anlage.

Das kann ich – glaube ich – ganz kurz machen: Wer Angst vor dem totalen Währungscrash hat, sollte für sein Geld Gold kaufen. Denn Gold wird aufgrund seines begrenzten Vorkommens immer einen gewissen Wert haben.

Hohe Wertschwankungen

Das ist aber schon alles, was aus meiner Sicht für Gold als Kapitalanlage spricht. Denn langfristig gesehen ist Gold deutlich höheren Wertschwankungen am Kapitalmarkt ausgesetzt als viele Aktien oder Aktienfonds.

Wertentwicklung & Wechselkurs

Der zweite Grund gegen Gold als Geldanlage ist der, dass Gold in Dollar gehandelt wird. Ich muss also bei Gold nicht nur die Wertentwicklung als solche beurteilen, auch der Wechselkurs zwischen Dollar und Euro ist wichtig. Hat sich etwa Gold im Wert positiv entwickelt, kann die Wertsteigerung durch einen schwachen Wechselkurs viel geringer auswirken.

Aufbewahrung & laufende Kosten

Drittens muss ich Gold entweder in einem Bankdepot, oder sehr sicher zu Hause aufbewahren. Beides verursacht Kosten. Immerhin sagen nur etwa 16% der Bevölkerung, daß Gold eine gute Kapitalanlage zum Vermögensaufbau ist. Einer Immobilie zum Vermieten trauen 27% der Befragten zu, gut für die Vermögensplanung zu sein.

Das bestätigt auch die folgende Statistik:

Mein Fazit: Wer kurzfristigen Kapitalmarktschwächen aus dem Weg gehen will, kann gerne für reinen begrenzten Zeitraum in Gold investieren. Auf längere und lange Sicht gibt es viel wertvollere Anlageformen. Das sagen übrigens auch Verbraucherschützer.

Mainz: Attraktiver Wohnort für Investoren

Frage: Wie ist Deiner Erfahrung oder auch der Deiner Kunden nach die Lebensqualität in Mainz? Welche Sehenswürdigkeiten und Events machen die Stadt für Mieter und Investoren attraktiv?

Mainz ist eine Großstadt mit dem Charme einer liebenswerten Kleinstadt – das sagen jedenfalls alle, die super gerne in dieser Stadt wohnen. Ich finde übrigens auch, dass man der Stadt ihre etwa 220.000 Einwohner nicht anmerkt. Das liegt sicher auch daran, dass sich die einzelnen heutigen Stadtteile wie Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim usw. ihre eigenen Charakter erhalten haben. Schließlich waren das alles mal selbständige Gemeinden. Aber auch in der Innenstadt wird man nicht erschlagen von Hochhauskulissen, breiten Straßenschneisen oder so. Es gibt einen gemütlichen Altstadtteil mit viel Fachwerk und weitere alter, gut proportionierter Bausubstanz rund um den Dom. Der Dom selbst ist natürlich auch kein Museum, sondern eine lebendige Innenstadtkirche.

Das macht Mainz attraktiv:

• Charmante & liebenswerte Kleinstadt
• Charakterstarke Stadtteile
• Sehenswürdigkeiten
• Hohe Lebensqualität
• Fasching-Kultur

Klar: und dann ist da noch der Karneval, pardon: Fastnacht – wie die Mainzer sagen. Ohne „Weck,Woi, Wurscht“ – also Brötchen, Wein und Wurst – überlebt man weder die „Fassenacht“, noch das Stadtleben in Mainz überhaupt. Ob es diesen kulinarischen Dreiklang schon zu Zeiten von Johannes Gutenberg – der in Mainz gelebt und gearbeitet hat – gegeben hat, weiß ich allerdings nicht.

Beliebter Hotspot in Mainz ist der Marktplatz in Stadtmitte:

Wiesbaden im Vergleich

In Wiesbaden, ich glaube das kann man ohne Neid sagen, steht in Sachen Immobilien immer noch der Premiumsektor im Vordergrund. Also mehr oder weniger luxuriöse Häuser und Wohnungen zu den entsprechenden Preisen. Diese werden in der Regel auch selbst bewohnt. In Mainz hingegen gibt es zahlreiche neue Großprojekte beim Wohnungsbau. Meist geht es da auch um gehobenes Wohnniveau, aber sicher nur selten um Luxus. Ich nenne da mal das neue Wohnviertel am Hafen, oder das „Heilig-Kreuz-Areal“. Gerade am Wasser ist das Wohnen sehr attraktiv. Es gibt viele Menschen, die dieses neue Viertel direkt mit einer Lage in in Nizza vergleichen – kein Scherz!

Diese Wohnungen werden vor allem auch deswegen gebaut, weil es sich für Arbeitnehmer aus dem Raum Frankfurt herumgesprochen hat, daß es sich in Mainz gut und – im Vergleich zu Frankfurt – günstig wohnen lässt. Damit steigt die Nachfrage nach Wohnraum und auch der Preis. Wenn ich jetzt mal etwas zu spekulieren anfange, warum sich das für Mainz besser als für Wiesbaden auswirkt, sage ich: Mainz ist größer, moderner, vielleicht auch etwas lebensfroher und dynamischer als Wiesbaden. Aber wie gesagt, das ist echte Spekulation. Sie beruht auf dem, was mir meine Kunden so sagen, wenn sie Gründe für ihren Kauf gerade in Mainz angeben.

• Weiterlesen: Kapitalanlage Wiesbaden

Bingen ist eine echte Alternative

Frage: Mal angenommen, eine Leserin oder Leser ist als Immobilieninvestor in der Rhein-Main-Region unterwegs und auf der Suche nach neuen lohnenswerten Objekten. Was ist Dein Geheimtipp für profitable Immobilien in Mainz und Umgebung?

Ganz klar: Bingen am Rhein bzw. die ein oder andere dort angrenzende Gemeinde. Das hat was damit zu tun, daß hier einerseits die Immobilienpreise deutlich günstiger sind als in Mainz oder den angrenzenden Städten wie Ingelheim, Nierstein oder so. Die Mieten im Raum Bingen sind zwar auch niedriger als im unmittelbaren Ballungsraum, aber relativ zum Kaufpreis wiederum nicht soviel niedriger. Damit ist die Rendite, über die wir oben sprachen, bei Immobilien mehr auf dem Lande oft deutlich besser. Es lohnt sich also durchaus, den Blick etwas weiter in die Umgebung zu werfen.

• Kapitalanlage Bingen

Fokus Frankfurt: Investieren im Rhein-Main Gebiet

• Kapitalanlage Frankfurt
• Preise in Frankfurt
• Kapitalanlage Darmstadt
• Kapitalanlage Wiesbaden

]]>