Crowdinvesting: Erklärung, Vorteile und Nachteile

Zu wenig Eigenkapital, zu wenig Zeit, kein Problem! Crowdinvesting in Immobilien erlaubt Ihnen mit kleinen Beträgen zu investieren. Meine Empfehlung für Investments ab 500 Euro sind Anbieter wie Exporo und InRento.

Starten wir mit den Grundlagen.

Was versteht man unter Crowdinvesting?

Zunächst die Frage: Was versteht man unter Crowdinvesting?

Ein einfacher Vergleich wäre eine Aktiengesellschaft. Die Firma verkauft Anteile an Personen und Institutionen. Damit beteiligen sich viele an einer Firma und geben ihr die nötige Finanzierung für Wachstum. Genauso funktioniert Crowdinvesting in Immobilien.

Statt eines großen Investors werden die Anteile an viele kleine Anleger gestreut. Dadurch können auch Personen in Immobilien investieren, die entweder nicht die nötige Bonität haben, nicht ausreichend Eigenkapital — oder beides. Anbieter wie Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest, Exporo oder InRento vermitteln diese Beteiligungen.

Crowdinvesting, Crowdfunding, Crowdlending: Unterschied

Die Begriffe werden oft synonym verwendet, sind aber rechtlich und wirtschaftlich unterschiedlich:

• Crowdfunding – Spende oder Vorbestellung, keine Renditeerwartung (z.B. Kickstarter)
• Crowdinvesting – Eigenkapitalähnliche Beteiligung am Unternehmenserfolg (Mezzanine-Kapital, partiarisches Nachrangdarlehen)
• Crowdlending – Klassische Kreditvergabe gegen festen Zins, ohne Erfolgsbeteiligung

Bei Immobilien sprechen wir fast immer von Crowdinvesting in Form von Nachrangdarlehen. Das ist der entscheidende juristische Punkt, den Sie verstehen müssen — dazu gleich mehr im Risikoteil.

Vorteile von Immobilien Crowdinvesting

Sie haben als Anleger einige Vorteile: das geringe Eigenkapital, die verschiedenen Immobilien als Anlagemöglichkeiten, Risikominimierung durch Kapitalstreuung sowie eine umfangreiche Beteiligung mit festem Zinssatz, gewinnabhängiger Ausschüttung und Beteiligung beim Verkauf.

• Wenig Eigenkapital — Start ab 100 bis 500 Euro
• Einmal registriert, viele Anlagemöglichkeiten
• Transparenz — Projekt-Exposés mit Standort, Bauträger, Sicherheiten
• Risikominimierung — Kapitalstreuung auf mehrere Projekte
• Kurze Laufzeiten möglich (12 bis 36 Monate)
• Keine laufende Verwaltung wie bei eigener Immobilie

Vergütung und Auszahlungen:

• Fester Zinssatz (typisch 4 bis 7 Prozent p.a.)
• Gewinnabhängige Ausschüttung (bei Eigenkapital-Tranchen)
• Beteiligung im Exit-Case (Verkauf oder Refinanzierung der Immobilie)

Nachteile und Risiken für Anleger

Wie immer gibt es Vorteile, aber auch klar zu benennende Nachteile. Hier auch ein weiterführender Artikel in Capital „Riskantes Spiel mit dem Crowdinvesting„.

Das größte Risiko: Nachrangdarlehen bedeutet Nachrangigkeit. Im Insolvenzfall werden zuerst die finanzierende Hausbank (Senior-Loan), dann andere Gläubiger und ganz zuletzt die Crowd-Investoren bedient. Bei Projekten mit hoher Beleihung (Loan-to-Value über 80 Prozent) bleibt im Worst Case nichts mehr übrig.

• Kein Mitspracherecht (partiarisches Nachrangdarlehen)
• Nachrangigkeit gegenüber Banken im Insolvenzfall
• Kapitalbindung über die gesamte Laufzeit (idR. 12 bis 60 Monate)
• Kein geregelter Zweitmarkt — frühzeitiger Ausstieg meist unmöglich
• Totalverlust wenn Projekte scheitern
• Zu viele Beteiligungen — Verlust der Übersicht
• Keine Einlagensicherung (anders als beim Tagesgeld)

Faustregel der Profis: Maximal 10 Prozent des liquiden Anlagevermögens in Crowdinvesting, davon maximal 5 Prozent pro Einzelprojekt.

Wie funktioniert Crowdinvesting in Immobilien?

In den meisten Fällen soll eine Immobilie entwickelt werden — saniert, aufgeteilt oder komplett neu gebaut.

Beim klassischen Immobilieninvestment würde man jetzt einen Partner für die Finanzierung suchen. Beim Crowdinvestment sprechen Eigentümer mit den Crowdinvestment-Plattformen, die sich um die Verteilung der Anteile kümmern. Online-Plattformen vermitteln Immobilienanteile an Kapitalanleger.

Die vier Akteure im Überblick:

• Projektträger / Bauträger — entwickelt die Immobilie, sucht Mezzanine-Kapital
• Plattform (Exporo, Bergfürst, Engel & Völkers Digital Invest) — prüft Projekte, vermittelt Anleger
• Anleger / Crowd — investiert ab 100 bis 500 Euro
• Senior-Bank — finanziert den Hauptanteil (typisch 60 bis 80 Prozent), erstrangig besichert

Die Crowdinvestment-Plattform übernimmt die Präsentation gegenüber den Anlegern, während die Eigentümer sich um Bau und Entwicklung kümmern. Sie geben beim Crowdinvesting also keinen typischen Kredit an den jeweiligen Bauträger, Sie beteiligen sich an der Immobilie mit einem partiarischen Nachrangdarlehen. Sie haben kein Mitspracherecht.

Die Beteiligung heißt nicht, dass Sie morgen einziehen können und 0,5 Quadratmeter in Anspruch nehmen. Die Immobilien werden bewirtschaftet oder weiterverkauft, Sie sind ausschließlich Kapitalgeber. Daraus erzielen Sie Ihre Rendite. Wie Sie die Rendite einer Immobilie berechnen und welche Formel hilft, erklären wir ausführlich.

Beispielrechnung: 5.000 Euro in ein Projekt

So sieht ein konkretes Investment aus:

• Investitionssumme: 5.000 Euro
• Verzinsung: 5,5 Prozent p.a.
• Laufzeit: 24 Monate
• Bruttozinsen gesamt: 550 Euro
• Abgeltungsteuer (25 Prozent + Soli 5,5 Prozent): rund 145 Euro
• Nettoertrag: rund 405 Euro
• Rückzahlung am Laufzeitende: 5.000 Euro Kapital + Zinsen

Wichtig: Bei vielen Plattformen erfolgt die Auszahlung endfällig — also Kapital und Zinsen erst am Ende der Laufzeit. Cashflow-Anleger sollten auf laufende Zinsausschüttungen achten.

Steuerliche Behandlung: Abgeltungsteuer auf Zinsen

Erträge aus Crowdinvesting gelten als Einkünfte aus Kapitalvermögen:

• Abgeltungsteuer: 25 Prozent
• Solidaritätszuschlag: 5,5 Prozent auf die Steuer
• Kirchensteuer: 8 oder 9 Prozent (sofern kirchensteuerpflichtig)
• Sparerpauschbetrag: 1.000 Euro pro Person, 2.000 Euro bei Zusammenveranlagung

Wichtig: Anders als bei direkter Vermietung greift hier keine AfA, keine Werbungskosten und keine progressive Besteuerung — was je nach persönlichem Steuersatz Vor- oder Nachteil sein kann.

Crowdinvestment Anbieter im Vergleich

Welche Crowdfunding Plattform ist die beste? Wo können Sie investieren? Es gibt verschiedene seriöse Anbieter für Crowdinvestings. Hier ein Marktüberblick. Die Mindestanlagen unterscheiden sich, je nach Projekt und Plattform.

In der Regel liegen die Mindesteinlagen zwischen 100 und 1.000 Euro.

Anbieter-Tabelle: Mindestanlage, Rendite, Spezialisierung

Weitere Anbieter im deutschsprachigen Raum

• Crowdinvest Immobilie
• Immofunding
• Sparkasse (regional)

Was macht Immobilien als Kapitalanlage so attraktiv? Immobilien Investment gehört zu den beliebtesten Anlageformen — hier erfahren Sie warum.

Kapitalanlage Immobilie sinnvoll?

Aus dem Crowdinvesting ergibt sich ein zweiter Vorteil, ganz persönlich: Sie lernen mit jedem neuen Inserat den Immobilienmarkt kennen und entwickeln ein Gefühl für Bewertung. Wie das Ertragswertverfahren bei Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung.

Immobilien sind als Kapitalanlage äußerst interessant — insbesondere für die Altersvorsorge. Der Sachwert einer Immobilie schützt vor Geldentwertung. Mit Blick auf die Inflationstabelle und die Entwicklung in den kommenden 25 bis 30 Jahren zeigt sich: Immobilien haben extreme Vorteile gegenüber klassischen Finanzanlagen wie Sparbuch oder Riester-Rente.

Inflation und Geldentwertung: Effekte

Beispiel: In 30 Jahren wird die Inflation soweit gestiegen sein, dass sich die Kaufkraft von 1.000 Euro auf nur noch 600 Euro reduziert. Wenn Sie in 30 Jahren 1.000 Euro ausgeben, bekommen Sie nur noch Waren im heutigen Gegenwert von 600 Euro — also rund 40 Prozent weniger nach Inflation.

• 1.000 Euro auf dem Sparbuch in 30 Jahren = 600 Euro Realwert

Jetzt der Vorteil einer Immobilie als Kapitalanlage: Diese wird vermietet. Der Mieter zahlt einen Gegenwert (Miete) für die monatliche Nutzung des Sachwerts. Wenn Geld 40 Prozent weniger wert ist, muss der Mieter rund 40 Prozent mehr Miete zahlen. Mieteinnahmen steigen von 1.000 Euro auf 1.400 Euro — kein Realwert-Verlust.

• 1.000 Euro Miete in 30 Jahren = Kein Verlust (1.
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