Budgetrechner: Worauf achten beim maximalen Kaufpreis?

Nun ist es kaum möglich, einen Zeitraum von bis zu 25 Jahren sicher vorab zu planen.

Es gibt viele Lebensereignisse, die unverhofft eintreten und die Planung durcheinander bringen können. Dennoch ist eine solide Finanzierung möglich, wenn Sie sich mit dem Kredit nicht übernehmen und einen Puffer einkalkulieren. Auch das Eigenkapital spielt im Budget eine essenzielle Rolle. Weiterhin gibt es Lebensereignisse, die durchaus planbar sind.

Dazu gehören die berufliche Qualifikation oder die Geburt eines Kindes. Beziehen Sie diese Lebensbereiche in Ihre Planung mit ein. Ein Budgetrechner ist hilfreich, wenn Sie Ordnung in Ihre Finanzen bringen möchten. Wenn der Rechner eine mögliche Kreditsumme ermittelt, sollten Sie diese nicht überziehen. Nur dann haben Sie gute Chancen, Ihre Finanzierung im Verlauf der Jahre oder Jahrzehnte sicher abzuschließen.

Budgetrechner richtig nutzen: Einnahmen / Ausgaben

Der Budgetrechner ermittelt aus Ihrem Einkommen den Wert, der nach Abzug aller Kosten monatlich übrig bleibt.

Sie geben Ihren Verdienst ein und ziehen alle laufenden Kosten und Gebühren ab. Wenn Sie ein authentisches Ergebnis erhalten möchten, ist es wichtig, dass Sie alle Posten realistisch eingeben. Es hilft Ihnen nicht, wenn Sie Ihr Einkommen beschönigen oder Kosten bewusst niedrig halten. Eher sollte das Gegenteil der Fall sein. Rechnen Sie sehr großzügig, indem Sie alle Posten aufrunden. Bauen Sie anschließend einen Puffer ein. 25 Prozent sind realistisch. Beachten Sie außerdem, dass Sie als Hausbesitzer Rücklagen bilden müssen. Kosten, die für Reparaturen anfallen, müssen von Ihnen allein getragen werden. Eine monatliche Sparrate sollte somit ebenfalls in das Budget eingerechnet werden.

Puffer einplanen: Absichern der Ratenzahlung

Der Puffer dient dem Absichern der Raten, wenn eine unvorhergesehene Lebenssituation eintreten sollte. Dies kann eine Krankheit sein oder eine Arbeitslosigkeit.

Diese Dinge können Sie nicht planen, aber auch nicht ausschließen. Wenn Sie eine Familie haben oder gründen möchten und den Bau eines Hauses oder den Kauf einer Immobilie planen, ist der Abschluss einer Risikolebensversicherung sehr wichtig. Sollte ein Partner früh versterben, bekommen Sie die Versicherungssumme ausgezahlt. Diese sollte im Idealfall so hoch sein, dass der Bankkredit und ein eventuell aufgenommener Förderkredit getilgt werden können. So ist es für den überlebenden Ehepartner möglich, das Haus zu halten. Haben Sie alle Kosten eingegeben, bleibt ein monatlicher Betrag übrig. Diesen können Sie für die Baufinanzierung verwenden.

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Baufinanzierung mithilfe des Budgetrechners ermitteln

Der Betrag, den Sie nach Abzug aller Kosten in Ihre Baufinanzierung investieren können, ist gleich mit der monatlichen Rate, mit der Sie den Kredit bedienen. Voraussetzung ist jedoch, dass Sie auch die Nebenkosten für den Erhalt des Hauses eingegeben haben. Dazu gehören die Kosten für die Energieversorger, die Grundsteuer, Abfallgebühren und Gebühren für den Schornsteinfeger.

Mithilfe eines Kreditrechners ermitteln Sie aus dem verbleibenden Betrag eine Kreditsumme. Nutzen Sie den Rechner, indem Sie den offenen Betrag, den der Budgetrechner ermittelt hat, als monatliche Rate eintragen. Recherchieren Sie die aktuellen Zinsen und Gebühren für die Aufnahme eines Immobilienkredites und tragen Sie die Werte entsprechend ein. Sie bekommen eine Summe angezeigt, die Sie für die Baufinanzierung verwenden können. Anschließend erfahren Sie, was für eine Immobilie Sie für den Betrag kaufen oder bauen können.

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Mietrechner: Wie hoch müssen Mieteinnahmen sein?

Für die Miete und die Verpachtung bekommen Sie Geld, das Sie auf der Steuererklärung als Einnahme verbuchen. Abhängig von Ihrem sonstigen Einkommen werden eventuell Steuerzahlungen fällig. Die Höhe berechnet sich nach Ihrem individuellen Steuersatz.

Wenn Sie über keine anderweitigen Einnahmen verfügen, können Sie einen Betrag von etwas mehr als 9.000 Euro im Jahr steuerfrei an Miete und Pacht einnehmen.

Dies entspricht dem Steuerfreibetrag, den jeder Bürger in Anspruch nehmen kann. Die Höhe der Miete, die Sie vereinnahmen möchten, richtet sich nach der Größe des Objekts, welches Sie zur Verfügung stellen möchten. Auch die Lage der Immobilie spielt eine wichtige Rolle.

Einfache Kalkulation mit dem Mietrechner

Der Mietrechner ist ein einfaches und sehr wertvolles Hilfsmittel, wenn es um die Berechnung des Mietzinses und der Nebenkosten für eine Wohnung oder ein Haus geht. Sie werden um verschiedene Angaben gebeten. Anhand derer erfolgt eine Kalkulation, die Sie als Grundlage für die Berechnung der von Ihnen geforderten Miete nehmen können.

Geben Sie die Adresse des Grundstücks und die Größe der Wohnung oder des Hauses in den Mietrechner ein. Beide Angaben sind erforderlich, um einen möglichst exakten Mietzins zu berechnen. Der Mietrechner bezieht den aktuellen Mietspiegel der Region in die Kalkulation ebenso mit ein wie die Lage des Grundstücks und die Größe der Wohnung.

Sie erfahren, welche Kaltmiete Sie auf dem freien Wohnungsmarkt verlangen können. Grundsätzlich haben Sie das Recht, die Höhe der Miete frei zu bestimmen. Es gilt jedoch das Gesetz von Angebot und Nachfrage. Sie werden eine hohe Miete bekommen, wenn die Region, in der Sie vermieten möchten, sehr beliebt ist und wenn eine Knappheit an bezahlbarem Wohnraum herrscht. In eher strukturschwachen Lagen kann es sein, dass Sie den Betrag, der von dem Mietrechner ausgegeben wird, in der Realität gar nicht verlangen können.

Nebenkosten mit dem Mietrechner ermitteln

Nicht nur den Mietzins, sondern auch die zu erwartenden Nebenkosten können Sie von dem Mietrechner kalkulieren lassen.

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Zusatzkosten – Steuern, Gebühren, Provisionen & Zuschläge

Bei dem Abschluss eines Kaufvertrages ist die Finanzierung schon unter Dach und Fach. Jedoch werden die Kaufnebenkosten oft unterschätzt. Die Rechnungen von Makler, Notar, Grundbuch- und Finanzamt kommen nämlich, sobald der Kredit fest steht. Dieser wird aufgrund dessen oft zu gering angesetzt.

Wie viel Prozent sind Kaufnebenkosten?

11 % Kaufnebenkosten sollten mindestens, zusätzlich zum Kaufpreis, in den Kredit eingerechnet werden und sind durchaus realistisch. Die Höhe unterscheidet sich nach Bundesland, Bayern nimmt beispielsweise nur 3,5% Grunderwerbsteuer, in Nordrhein-Westfalen zahlen Sie direkt 6,5 %, nur für die Grunderwerbsteuer. Zur Grunderwerbsteuer Übersicht nach Bundesland – hier im Überblick.Hinzu kommen dann noch mindestens Notar und Grundbuch, sowie variable Kosten, zum Beispiel für Makler und Umzug.

~ 11% vom Kaufpreis

Die 4 größten Nebenkosten beim Immobilienkauf

Der Überblick zeigt die 4 größten Nebenkosten, die Sie bei einem Hauskauf erwarten. Welche Kosten kommen aber bei dem Hausbau noch auf? Erfahre hier mehr: Hausbau & die kosten die auf Sie zukommen.

Erklärvideo: Nebenkosten beim Immobilienkauf

Gebühren: Beurkundung des Kaufvertrages durch Notar

Die Gebühren für den Notartermin sind wohl mit der größte Posten bei den Nebenkosten des Hauskaufs. Die Notarkosten sind zwar festgeschrieben und dürfen von diesen in keine Richtung abweichen, jedoch sind auch diese ziemlich hoch.

~ 1,5% vom Kaufpreis

Als Faustformel sind etwa 1,5 % des Kaufpreises festgesetzt – und das nur für die Unterschrift des Kaufvertrages. Erwerben Sie also eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 100 000 Euro, fallen Gebühren für den Notar von 1500 Euro an, die meist der Käufer zahlen muss.

Die genauen Gebühren für Notare in Deutschland sind in der notariellen Gebührenordnung festgelegt, können aber auch online berechnet werden.

• Lesen Sie hier mehr: Notar und Kaufvertrag

Steuern: Grunderwerbsteuer für das Finanzamt

Sobald der Vertrag beim Notar unterschrieben ist und der Kaufvertrag beurkundet wurde, bekommt der Käufer Post vom Finanzamt. Als Nächstes wird die Grunderwerbsteuer vom Käufer verlangt.

Diese fällt etwas unterschiedlich an. Normalerweise beträgt sie in Deutschland rund 3% – 6% des Kaufpreises der Immobilie. Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, legt jedes Land einen individuellen Grunderwerbsteuersatz (extern) fest.

In einigen Bundesländern, wie Hamburg, Berlin und Sachsen-Anhalt liegt sie aber bei 4,5 % des Immobilienkaufpreises. Bei einem Kaufpreis von beispielsweise 100 000 Euro bezahlen Sie also nochmals 3500 / 4500 Euro für die Grunderwerbsteuer.

Lese-Tipp: Lernen Sie steuerliche Gestaltungsoptionen kennen, von Genossenschaften bis zur Familienstiftung: Steuern sparen mit Immobilien

Kaufpreis 100.000 Euro

Diese Schuld sollte umgehend beglichen werden, denn erst wenn der Betrag bei dem Finanzamt eingegangen ist, stellt dieses die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese ist zwingend erforderlich, um die Umschreibung des neuen Eigentümers in das Grundbuch vorzunehmen. Diese wird vom Grundbuchamt veranlasst und kostet erneut gebühren, die sich vergleichsweise aber gering halten.

3,5 – 6,5% vom Kaufpreis

Provision: Makler berechnen ihren Anteil

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück über einen Makler kauft, muss natürlich die Provision von diesem mit in die Gesamtkalkulation einrechnen. Die Rechnung vom Makler erhalten Sie in der Regel direkt nach der Protokollierung beim Notar.

Wie hoch die Provision ausfällt variiert und ist von verschiedenen Faktoren, wie der Region abhängig. Meistens variiert sie zwischen vier und sechs Prozent vom Kaufpreis der Immobilie.

Bei einem Immobilienkaufpreis von 100.000 Euro bezahlen Sie also zwischen 4.000 und 6.000 Euro nur für den Makler. Jedoch ist es wichtig zu wissen, dass es sich durchaus lohnt bei der Maklerprovision Verhandlungen zu führen, denn diese ist Bekannterweise mit einem großen Spielraum verbunden.

Eine empfehlenswerte Gesamtprovision von 3,48 Prozent einschließlich Mehrwertsteuer ist ein empfehlenswerter und realistischer Wert.

~ 3,48 % vom Kaufpreis

Zuschläge: Kreditzinsen und Teilzahlungszuschläge

Die Banken möchten an einem Hausverkauf natürlich auch ihren Teil mitnehmen und das nicht nur durch die Darlehenszinsen. Denn die ausgehandelten Kreditzinsen reichen ihnen nicht und somit berechnen Sie kosten, die zusätzlich anfallen und vom Käufer meist nicht erwartete werden.

Diese Kosten sind auf den ersten Blick nicht klar erkennbar und somit führen Banken ihre Kunden hinters Licht. Solche versteckten Kosten können in Form von Bereitstellungszinsen pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Teil des Gesamtkredits anfallen.

Dort werden beispielsweise 0,25 % berechnet, die der Kunde so nicht erwartet und die sich auf die Masse hin summieren. Bei einer Kreditsumme von 100.000 Euro sind das etwa 250 Euro monatlich, mit denen Sie nicht rechnen.

Weitere, versteckte Kosten

Es gibt aber noch weitere versteckte Kosten, die Sie so erstmal nicht erwarten. Dazu gehören die Kontoführung, die manche Banken extra berechnen und Gebühren verlangen aber auch Teilzahlungszuschläge, wenn man ein Teil des Darlehens je nach Baufortschritt ausgezahlt bekommt.

Achten Sie also bei ihrem Darlehen genau, was im kleingedruckten steht, fragen Sie bei allen unklaren Punkten nach und gehen Sie nur darauf ein, wenn Sie sich über alle Verpflichtungen im Klaren sind.

Um ganz sicher zu gehen, lassen Sie sich von ihrer Bank den sogenannten Gesamteffektivzins oder den tatsächlichen Effektivzins ausrechnen. Dort sind alle Nebenkosten im Detail aufgelistet und übersichtlich dargestellt.

Gutachter & Renovierung – potentielle Nebenkosten

Ein weiterer Nebenkosten Faktor, der aber nicht bei allen Immobilien anfällt, sind Gutachter- und Renovierungskosten.

Besonders bei älteren Immobilien ist es sinnvoll vor dem Kauf einen Gutachter zu beauftragen, der die Immobilie auf Herz und Nieren prüft. Dazu gehören beispielsweise Überprüfungen der Feuchtigkeit und der Schadstoffe (besonders bei Immobilien aus den 1970er Jahren). Solche Gutachten führen freie Sachverständige wie Architekten oder Bauingenieure aber auch Immobilien sachverständige durch.

Die Kosten fallen hier sehr unterschiedlich aus, da es auf die Art des Gutachtens ankommt und den zeitlichen Aufwand. Hierfür gibt es keine Vorschriften. Die Sachverständigen berechnen das Gutachten selbst. Je nachdem wie gut das Gutachten ausfällt, sind eventuelle Renovierungsarbeiten in der zukünftigen Immobilie nötig, die ebenfalls mit eingerechnet werden sollten.

Ob es sich nun um eine neue Heizung, neue Fenster oder die Restaurierung des Daches handelt, fallen die Kosten für diesen Fall ebenfalls sehr unterschiedlich aus. Hier sollten Sie beachten, dass meist vor Einzug auch noch Kosten für die allgemeine Renovierung anstehen. Neue Fußböden, andere Wandfarben, eine neue Küche oder auch eine Wand einreißen.

All diese Dinge kosten erneut Geld, das ebenfalls nicht unterschätzt werden darf. Hier fallen oft mehr Kosten an, als eingeplant waren, da immer mal etwas schiefgeht, doch teurer war als kalkuliert oder Kleinigkeiten fehlen. Beachten Sie auch, dass viele Renovierungsarbeiten nicht von ihnen selbst durchgeführt werden können. Sie benötigen also auch Handwerker und Fachleute, die Ihnen zur Seite stehen und diese berechnen natürlich auch ihre Arbeitszeit. Bevor Sie sich für ein Haus entscheiden, überlegen Sie vorab welche Arbeiten noch durchgeführt werden müssten, was Sie erneuern möchten und wie hoch die Kosten für solche Renovierungsarbeiten sein werden.

Fazit: Kaufnebenkosten berechnen

Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 100.000 Euro und einem gleich hohen Darlehen, erwarten Sie Nebenkosten von 9.000 bis 12.000 Euro.

Wenn Sie diese nicht mit in ihre Darlehenssumme einrechnen, müssen diese von ihrem eigenen Kapital abgezogen werden. Solche unerwarteten Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen und können von Immobilie zu Immobilie enorm variieren. Je höher der Preis der Immobilie, desto höher sind auch die Nebenkosten die Sie erwarten.

Der Beitrag Nebenkosten Immobilienkauf berechnen: Steuern, Gebühren, Provisionen für Grundstück, Haus & Wohnung erschien zuerst auf ℄ Immobilien.