Klassisch oder exotisch investieren?

Es gibt ein paar Fakten, die kann man als Immobilien-Investor mit Blick auf die Statistiken und die nahe Zukunft nicht ignorieren:

1. Deutschland wird älter
2. Deutsche leben zunehmend allein
3. Kleine Einheiten (Wohnungen) bringen mehr als große

Pflegeapartments, Pflegeheime, Studentenwohnungen oder auch ganze Studentenheime. Werfen wir einen Blick auf diese exotischere Investmentform!

Tipp: Nach jeder Antwort habe ich das Wichtigste nochmal in schnellen 5 Fakten!

PS: Sie wollen mit Herrn X sprechen und selbst bauen? Ich leite Sie gern weiter: Kontakt.

5 Learnings in diesem Interview

Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

Starten wir mit unserer ersten Frage an Herr X:

Pflegeapartments als Anlage mit Zukunft?

Frage: Das Thema Pflege bewegt die Menschen zunehmend. Da geht es einmal ums mangelnde Personal, aber auch in die Pflegeheime, die gebaut werden sollen. Auf dem Markt gibt es zunehmend Angebote, die den Bau solcher Häuser als Einzelbeteiligung oder sogar als Immobilienfonds für mehrere Pflegeheime anbieten. Wie wird diese Entwicklung weitergehen und wie bewerten Sie diese Anlageform?

Wer sich mit Pflegeheimen und dem gesamten Thema Pflege gut auskennt, kann sich ernsthaft mit solchen Anlagen befassen. Aber dazu braucht es wirklich sehr viel Fachwissen, denn Pflegeheime haben ein ganz besonderes Risiko: bei diesen sogenannten Management-Immobilien kommt es auf die Qualifikation des Betreibers ein. Wenn er nicht sorgsam wirtschaftet, gibt es keine Erträge – weder für das Heim noch für den Anleger. Im schlimmsten Falle droht Insolvenz und das Geld ist weg.

Und das hat nichts damit zu tun, dass die Pflegeheime meist sehr gut ausgelastet sind. Damit nämlich werben die Bauträger von Pflegeheimen. Es geht eher um die großen Kosten einer ordentlichen Pflege. Und die werden von staatlichen Einrichtungen nur teilweise bezahlt. Den Rest muss der Bewohner oder seine Angehörigen aufbringen. Gelingt das nicht, wird im Heim an vielen Dingen gespart. Das wirkt sich wieder negativ auf den Ruf des Hauses aus, was wiederum weniger Bewohner bringt. Damit erhöht sich das Defizit wegen des Mietausfalls zusätzlich.

Klar: Es gibt auch Fonds, die sich ausschließlich aus Pflegeheimanteilen zusammensetzen. Da ist das Risiko, wie bei den meisten Fondkonstruktionen, schon etwas niedriger. Dafür aber ist die Rendite auch deutlich niedriger. Wer wirklich in Immobilien investieren will, sollte keine Management-Immobilien kaufen.

5 Fakten zu Pflegeapartments

Nehmen Sie sich also mit:

1. Pflegeheime als Anlage erfordern viel Fachwissen und bergen Risiken.
2. Der Betreiberqualifikation kommt große Bedeutung zu.
3. Hohe Pflegekosten und teilweise staatliche Finanzierung können Risiken darstellen.
4. Fonds mit Pflegeheimanteilen bieten weniger Risiko, aber geringere Rendite.
5. Empfehlung: Vorsicht bei Investitionen in Pflegeheimen, andere Objekte in Betracht ziehen.

Pflegeheim bauen: Tipps und Bauträger

Frage: Welche Voraussetzungen braucht ein Bauträger ganz allgemein, um erfolgreich zu werden? Und worauf kommt es speziell bei Planung und Bau von Pflegeimmobilien an?

Planung und Bau von Pflegeimmobilien

Erst mal kann ich mal kurz erklären, was ein Bauträger überhaupt ist. Aus Sicht des Käufers betrachtet, ist der Bauträger so was wie das „rund-um-sorglos-Paket“ für alle, die eine Immobilie kaufen wollen. Denn letztlich kümmert sich der Bauträger um alles, was mit Grundstückskauf, Planen und Bauen der Immobilie zu tun hat. Sogar der spätere Kaufvertrag läuft regelmäßig über den Notar, den der Bauträger organisiert. Der Käufer nimmt den Schlüssel seiner fertigen Immobilie entgegen, packt seine Möbel rein und kann sein neues Heim genießen.

Den richtigen Bauträger / Baufirma finden

Damit das aber alles auch so reibungslos funktioniert, wie ich es gerade gesagt habe, braucht der Bauträger viele gute Verbindungen zu Behörden, Baufirmen usw. Außerdem muss er einen „guten Riecher“ haben, wo freie Grundstücke oder auch bestehende Häuser verkauft werden. Das heißt im letzten, dass ein guter Bauträger regional ausgezeichnet vernetzt sein muss.

Wer eine Immobilie von einem Bauträger kaufen möchte, kann also gut und gern auf kleinere, lokale oder regionale Firmen zurückgreifen.

Und noch etwas muss ein Bauträger kennen und können: Er braucht hervorragende Kenntnisse über die Grundstücks- und Immobilienpreise. Das hilft ihm beim Einkauf der Flächen und Gebäude und bildet die Grundlage für die Verhandlungen mit den Baufirmen. Denn schließlich will und muss der Bauträger ja auch selbst Geld mit seinen Projekten verdienen. Nur dann nämlich kann sicher Bauträger bei Banken Geld zu guten Konditionen leihen. Geld, mit dem er den Kauf und Bau seiner Projekte meist vorfinanziert. Ihr ahnt dabei schon, dass ein Bauträger meist enorme Geldsummen bewegt.

Pflegeheim bauen: Demografie und Lage

Was wichtig ist bei Planung und Bau von Pflegeheimen speziell ist meiner Erfahrung nach besonders der Blick auf den Bedarf für so ein Haus in der Gegend, wo es gebaut wird! Das hört sich ziemlich banal an, aber nicht überall, wo Heime gebaut werden, sind sie auch nötig. Wer in ein solches Haus investiert, wird an seiner Kapitalanlage keine Freude haben. Darum sollte sich der Planer eines Heims, genau wie der Investor, ganz eng mit der jeweiligen Gemeinde abstimmen, ob es eine genaue Bedarfsplanung für Pflegeheime gibt und zu welchem Ergebnis sie kommt.

Alles andere, was mit Planung und Bau zu tun hat, steht in der Landesbauordnung und vielen anderen Normen. Die muss ein Bauträger von Pflegeheimen natürlich berücksichtigen, sonst bekommt er keine Bewohner.

5 Fakten zu Bau eines Pflegeheims

Nehmen Sie sich also mit:

1. Erfolgreiche Bauträger benötigen gute Verbindungen und regionale Vernetzung.
2. Kenntnisse über Grundstücks- und Immobilienpreise sind entscheidend.
3. Bauträger finanzieren Projekte oft vorab mit Bankkrediten.
4. Planung und Bau von Pflegeheimen erfordern eine genaue Bedarfsanalyse in der Region.
5. Einhaltung von Landesbauordnung und Normen ist Pflicht für Pflegeheimbau.

Beispielhafte Visualisierung (Neubau):

Sonderweg: Das Studentenwohnheim als Kapitalanlage

Frage: Bislang ist es eher exotisch, in Spezialimmobilien wie Alters- und Pflegeheimen anzulegen. Dagegen sind Studentenwohnheime schon mehr im Blick der Anleger. Welche Chancen hat man bei dieser Form der Kapitalanlage?

Studenten Apartments: Kleine Einheit, höherer Quadratmeterpreis

Ganz klar: auch hier steckt der Teufel wieder in vielen Details. Ich bleibe erst mal grundsätzlich: Beim Bau von Studenten-Wohnanlagen gibt es „dicke“ und „schlanke“ Lösungen. Gemeint ist damit nicht die Größe der Zimmer oder Appartements, sondern der Anteil an Gemeinschaftseigentum im Haus. Ein Haus, in dem Aufenthaltsräume, Fitness-Center, Grillterrasse oder somit geplant sind – also die dicke Lösung –

bringt zwar höhere Mieteinnahmen (weil man da nicht an die Mietpreisbremse gebunden ist), aber dafür sind die vom Eigentümer zu zahlenden Unterhaltskosten auch deutlich höher.

Ist das Haus nicht voll vermietet, dann fressen diese Kosten die Mieteinnahmen schon mal gern auf.

Tipp, lesen Sie hier auch mein Ratgeber zu:

• Mikroapartments kaufen

Wie immer: Lage, Lage, Lage!

Wie bei allen Immobilien ist auch beim Studentenhaus die Lage besonders wichtig. Allein das Vorhandensein einer Hochschule bedeutet bisher nicht, dass das Appartement ständig vermietet sein muss. Ist das Studienangebot nicht attraktiv genug, oder gibt es in der Umgebung viele bezahlbare „normale“ Wohnungen, wird es nichts aus der Kapitalanlage.

Ich rate daher eher zu Investitionen in Objekte, die nicht auf eine einzige Zielgruppe Mieter festgelegt sind. Sodass in der Wohnung neben Studenten auch der normale Mieter wohnen kann. Wenn dann das gesamte Wohnumfeld zusätzlich als besonders attraktiv gilt – etwa wegen Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Erholungsgebieten usw. – spielt das Thema „Mietausfall“ kaum noch eine Rolle.

• Stuttgart 15%
• Jena 12%
• München 11%
• Frankfurt 7%
• Köln 7%
• Berlin 6%
• Hamburg 6%

Mehr Statistiken finden Sie bei Statista.

5 Fakten zur Kapitalanlage in Studentenheime

Nehmen Sie sich also mit:

1. Studentenwohnheime sind zunehmend beliebt bei Anlegern.
2. Unterschiede zwischen „dicken“ und „schlanken“ Lösungen im Wohnungsbau.
3. Die Lage ist entscheidend für den Erfolg der Kapitalanlage.
4. Diversifizierte Zielgruppen-Mieterschaft minimiert das Risiko von Mietausfällen.
5. Städte wie Stuttgart, Jena und München bieten hohe Renditemöglichkeiten in diesem Bereich.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Frage: Zu letzt noch für die, die weniger risikofreudig sind. Ganz klassisch ist die Anlage durch Kauf einer Eigentumswohnung. Was ist zu beachten und wie finanziert man ein solches Investment am besten?

Finanzierung einer Wohnung: Tipps

Wir reden ja hier immer von Wohnungen, die der Anleger nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Denn dann habe ich neben dem Erlös aus späterem Verkauf meine regelmäßigen Mieteinnahmen als Rendite.

Damit diese Einnahmen aber möglichst störungsfrei und ununterbrochen fließen, muss die Wohnung in einem attraktiven Umfeld liegen. Das fängt mit dem Haus selbst an. Ist ein Garten vorhanden? Gibt es einen Aufzug? Wie ist die Ausstattung mit Parkmöglichkeiten? Lichteinfall, Freisitze und vieles mehr spielen für die gute Vermietbarkeit auch eine entscheidende Rolle. Dass der Bauzustand des Hauses bestens sein sollte, muss ich nicht erwähnen. In der Wohnung selbst ist der Mieter für die Pflege der Substanz verantwortlich, aber in den Gemeinschaftseinrichtungen sind es immer die Eigentümer. Gerade beim Kauf einer Wohnung in älteren Häusern zeigt der Zustand von Keller, Dach, Flur, Fenstern usw., ob die Eigentümer investieren oder nicht.

Im Hinblick auf Finanzierung fragt jeder natürlich am besten seine Bank und den Steuerberater. Bei einer Kapitalanlage kann es ja sowohl darum gehen, vorhandenes Kapital zum Kauf zu nutzen, oder sich Geld zum Kauf zu leihen. Beim aktuell günstigen Zinsniveau kann sich jeder auch mit wenig vorhandenem Eigenkapital seine Anlage schaffen. Aber aufgepasst: viele Angebote am Markt gelten als überteuert, weil der Verkäufer den niedrigen Zinssatz in seinen Verkaufspreis einkalkuliert hat.

Keine Sorge! Auch mittlere Wohnungsgrößen lassen sich gut vermieten.

Eigentumswohnungen kaufen in Metropolen?

Frage: Der Bedarf an Wohnraum steigt. Gerade in den großen Städten Frankfurt, Berlin, München usw. Was bedeutet diese Entwicklung für den Markt? Sollte man eher eine kleine oder besser eine große Wohnung kaufen? Taugt die Eigentumswohnung überhaupt als Kapitalanlage?

Zur zweiten Frage sage ich ausdrücklich „ja“! Nicht jeder will oder kann in einem Einfamilienhaus wohnen. Darum stehen heute und auch in der fernen Zukunft Eigentumswohnungen hoch im Kurs. Wer dann noch auf die passenden Rahmenbedingungen bei Lage und Ausstattung achtet, macht alles richtig!

Große oder kleine Wohnung hängt auch von der Überlegung ab, ob ich meine Wohnung irgendwann einmal selbst bewohnen will. Gesucht werden am Wohnungsmarkt derzeit kleine und ganz große Einheiten. Wer später selbst in seiner Kapitalanlage wohnen will und dafür keine „Tanzsäle“ haben möchte, sollte eher auf die mittlere Größe gehen, sagen wir 70 qm. Und keine Sorge! Die bekommt man auch gut vermietet.

Bestandsimmobilie oder Neubau-Objekt?

Frage: Der Neubau von Mehrfamilienhäusern mit Eigentums- oder Mietwohnungen ist politisch gewollt. Welche Unterschiede gibt es bei der Nachfrage nach Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten in diesem Sektor?

Eigentlich kein Unterschied! Es gibt genügend Bauträger und Investoren, die an Mehrfamilienhäusern und Hausanlagen interessiert sind. Ich spreche da auch mal für mich selbst. Unser Unternehmen kauft sowohl Bestandsimmobilien als auch Grundstücke zum Neubau von Wohnanlagen. Das Angebot ist für beide Formen begrenzt. Jedenfalls dann, wenn man sich für attraktive lagen interessiert. Wir suchen daher auch ständig Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke, die wir dann weiter entwickeln und wieder verkaufen.

5 Fakten zum Wohnungskauf

Nehmen Sie sich also mit:

1. Beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist die Lage und Ausstattung entscheidend.
2. Die Finanzierung kann mit Eigen- oder Fremdkapital erfolgen, Vorsicht vor überhöhten Preisen.
3. Eigentumswohnungen sind in Metropolen weiterhin eine gute Kapitalanlage.
4. Die Größe der Wohnung hängt von individuellen Präferenzen und Plänen ab.
5. Es gibt keinen signifikanten Unterschied in der Nachfrage zwischen Bestandsimmobilien und Neubauobjekten in diesem Sektor.

Bestandsimmobilie:

Neubau (Visualisierung)

Hebeleffekt Eigenkapital: Von 1 zu x Wohnungen

Von der kleinen Etagenwohnung zum Immobilien-Imperium – mit dem Hebeleffekt geht es!

Im großen Stil Wohnungen vermieten

Frage: Wer sein Geld mit Immobilien verdienen will, kann mit Häusern handeln, neu bauen oder ganz einfach im großen Stil Wohnungen vermieten. Wo liegen hier die größten Unterschiede im Vergleich zur Verwaltung einer einfachen Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses?

Diese Frage ist schon ziemlich umfangreich, um sie hier zu beantworten. Als Immobilienhändler sein -meistens – großes Geld verdienen zu wollen, heißt: viel Wissen im Immobilienmarkt zu erwerben und noch mehr Arbeit zu investieren. Denn meistens laufen die nötigen Arbeiten gleichzeitig ab. Beispiel Neubau: wer den Bau einer Anlage beginnt, muss unmittelbar das nächste Projekt beginnen, um Kapitalflüsse zu sichern, Kreditlinien zu bedienen usw. Er muss neben den vielen Gesprächen bei Behörden und Banken zeitgleich die Käufer oder Mieter seiner Objekte finden und bedienen. Die Verwaltung der fertigen Objekte kommt meist mit dazu, wenn man selbst Eigentümer der Anlage bleibt.

Dagegen ist die Verwaltung und Pflege seiner Wohnung oder des kleinen Eigenheims absolut überschaubar. Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen, Prüfen von Investitionen bei Mehrfamilienhäusern und gelegentlich ein Mietergespräch führen: das war es.

Hebeleffekt erklärt: Eigenkapital x 10

Und dennoch kann die kleine vermietete Eigentumswohnung der Einstieg in ein größeres Immobilien-Imperium werden. Da hilft einem der sogenannte Hebeleffekt (auch bekannt von der Börse „Hebeleffekt“). Kurz gesagt ist das der Effekt, den ich erziele, wenn ich nach einigen Jahren meine seinerzeit erworbene Wohnung bei der Bank beleihe, um eine neue Wohnung zu kaufen. Der Wertzuwachs der Ursprungswohnung hilft mir, mein Eigenkapital rechnerisch zu vergrößern und damit einen höheren Kredit für eine größere und teurere Wohnung aufnehmen zu können. Dieses Spielchen kann man, wenn man es richtig macht, beliebig oft wiederholen.

Digitalisierung der Wohnwelt

Frage: Experten raten, die digitale Wohnwelt von morgen, müsse man schon heute planen. Welche Veränderungen hat die Digitalisierung für die Immobilienbranche mit sich gebracht? Wie wirkt sich das auf die Kapitalanleger aus?

Da komme ich zunächst mit einem ganz einfachen Beispiel: Wer heute seine Immobilie verkaufen oder auch kaufen will, schaut nicht mehr in die Zeitung. Immobilienportale mit tollen Fotos oder Videos sind ohne Digitalisierung nicht denkbar. Das bedeutet für beide Seiten aber auch, dass es Kompetenzen in der Digitalisierung braucht, um bei den Angeboten als Käufer die Spreu vom Weizen zu trennen. Der Verkäufer sollte wissen, welches Portal für seine Käuferzielgruppe das passende ist.

In der Verwaltung von Immobilien, dem sogenannten Facility-Management, steht die Digitalisierung erst ganz am Anfang. Das Sammeln von Verbrauchswerten zu erstellen von genauen Nebenkostenabrechnungen ist da ein ganz einfaches Beispiel. Spannend wird es, wenn es beispielsweise darum geht, den Zugang zu Immobilien elektronisch zu regeln. Da das Sicherheitsbedürfnis der Menschen steigt, lässt sich hier vieles aus der Entfernung über Digitalisierung regeln. Ein elektronischer Concierge sozusagen. Oder bei der Grundstückpflege: wie können dort Roboter eingesetzt werden, um Personalkosten zu sparen.

Wer heute Wohnungen und Häuser plant, muss das Thema „Smarthome“ ganz deutlich auf seinem Schirm haben! Wenn es denn so sein wird, dass in Zukunft Wohnen, Arbeiten und Konsumieren zunehmend in der eigenen Wohnung stattfindet, dann müssen die Infrastrukturen für die Digitalisierung der Wohnung eingeplant werden. Und da rede ich nicht nur von der Verlegung irgendwelcher Kabel oder dem unsichtbaren Einbau von Unterhaltungselektronik. Vielmehr müssen Wohnungsgrundrisse flexibel änderbar sein, die Nutzung der Räume wandelbar und der Einsatz von Elektronik letztlich überall möglich sein. Auch da gibt es interessante Perspektiven für Planer und Anleger gleichermaßen.

Und das heißt für den Kapitalanleger in der Immobilienwelt: prüfen, ob die Kapitalanlage auch zukunftsfest hinsichtlich dieser Entwicklungen ist. Wer auch in Zukunft zahlungskräftige Käufer und dauerhaft wohnende Mieter haben möchte, muss in die Digitalisierung seiner Immobilie investieren. Zumal wir uns die Möglichkeiten dieser Entwicklung heute in ihrer Ganzheit bisher nicht vorstellen können.

Tausend Dank für das Interview!

Fazit: 5 Learnings in diesem Interview

Starten wir damit: Was lernen Sie in diesem Interview:

1. Vielfältige Angebote im Immobilienmarkt für Kapitalanlage
2. Pflegeheime als Management-Immobilien mit speziellem Risiko
3. Erfolgsfaktoren für Bauträger: gute Vernetzung und Kenntnisse der Immobilienpreise
4. Studentenwohnheime als exotische Investmentform
5. Unterschiede zwischen Bestandsimmobilien und Neubau-Objekten, Hebeleffekt Eigenkapital

Was heißt Selbstauskunft?

Die Selbstauskunft ist ein Nachweis Ihrer Bonität. Sie umfasst Ihre monatlichen Einnahmen, die Ausgaben, Vermögen und Verbindlichkeiten. Die Selbstauskunft wird entweder von Ihnen, als alleinigen Antragsteller ausgefüllt oder mit einem zweiten Darlehensnehmer, Ihrem Mitantragsteller.

Download: Kostenfreie Vorlage

Es gibt keine offizielle Selbstauskunft, beispielsweise vom Finanzamt. Die Form und Inhalte sind frei wählbar.

Hier finden Sie die Selbstauskunft kostenfrei als gute und vollständige PDF und Word-Vorlage:

• Selbstauskunft – PDF
• Selbstauskunft – Word

Erklärvideo: Selbstauskunft schnell erklärt

Hier ein kleines Selbstauskunft Erklärvideo aus Los Angeles.

Gliederung der Selbstauskunft

Bevor Sie die einzelnen Schritte kennenlernen, hier noch einmal ein Überblick zur Gliederung der (bzw. dieser) Selbstauskunft.

1. Persönliche Daten und Tätigkeit
2. Monatlichen Einnahmen und Ausgaben
3. Vermögen und Verbindlichkeiten
4. Objekt, das finanziert werden soll und Finanzierungsstruktur (Rückzahlung)
5. Einwilligung Schufa Auskunft
6. Anhang: Einkommensnachweise

Alle Angaben, die Sie hier machen, kommen von Ihnen selbst. Deshalb auch der Name der Selbstauskunft. Wichtig ist, das sollten Sie auch immer beachten, jegliche Angaben müssen nachprüfbar sein.

Finanzierung in Kurzform: Rahmendaten – Schritt 1

Zu Beginn fassen Sie die Rahmendaten der gewünschten Finanzierung zusammen. Wirklich, in äußerster Kurzform!

• Finanzierungsvorhaben
• Art der Immobilie
• Nutzung der Immobilie
• Alleinantrag oder Mitantragsteller

Persönlichen Angaben (Darlehensnehmer) – Schritt 2

Im zweiten Block machen Sie Angaben zu Ihren persönlichen Daten. Entweder als alleiniger Darlehensnehmer oder zusammen mit Ihrem Mitantragsteller.

• Daten zur Person
• Daten zur Tätigkeit

Bonität: Einkommen – Schritt 3

Von den persönlichen Daten und der Tätigkeit kommen Sie in Schritt 3 zu den monatlichen Einnahmen und Ausgaben. Hier stellen Sie beide Blöcke gegenüber und berechnen die Summe. Ihr Ergebnis sollte ein Überschuss sein und dieser Überschuss ist Ihr finanzieller Spielraum.

Monatliches Einkommen

Zu den monatlichen Einnahmen gehören unter anderem das Einkommen aus Lohn und Gehalt, aber auch andere Variable, regelmäßige Einnahmequellen.

• Lohn / Gehalt (netto)
• Wiederkehrende, monatlich variable Einnahmen
• Einnahmen aus Franchise Modeller Arbeit
• Renten und Pensionen
• Mieteinnahmen (kalt)
• Kindergeld
• Unterhalt
• Sonstige Einkünfte

Monatliche Ausgaben

Zu den monatlichen Ausgaben gehört unter anderem die Warm-Miete, oder das Darlehen, bzw. die Höhe der monatlichen Tilgung.

• Wohnkosten; Miete oder Darlehen
• Entfallen Wohnkosten zukünftig: Ja / nein?
• Krankenversicherung
• Sonstige Versicherungen (Renten-, Bauspar-, Lebensversicherung, usw.)
• Lebenshaltungskosten
• Kredite
• Leasing
• Verbindlichkeiten
• Unterhaltsverpflichtungen
• Sonstige Ausgaben

Vermögensverhältnisse (Guthaben / Verbindlichkeiten) – Schritt 4

Nach der Auflistung Ihrer regelmäßigen, wiederkehrenden Einnahmen und Ausgaben, folgt nun eine Aufstellung Ihrer Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten.

Schauen wir uns auch hier kurz ein Beispiel an, was in die Auflistung gehört. Beginnen wir mit den Vermögenswerten:

Guthaben berechnen

Im Teil über Vermögen und Guthaben listen Sie folgende Vermögenswerte:

• Bank- und Sparguthaben
• Wertpapiere (Kurswert)
• Versicherungen (Rückkaufswert)
• Immobilienvermögen
• Bausparguthaben
• Sonstiges Vermögen

Verbindlichkeiten berechnen

Auf der Seite der Verbindlichkeiten stehen dann:

• Bank, Raten- und Leasingkredite
• Bürgschaften
• Sonstige Verbindlichkeiten

Immobilie und Finanzierung: Kreditverwendung – Schritt 5

Im vorletzten, fünften Schritt, geben Sie Ihrem Banker einen Überblick zum Objekt und zu Finanzierungsstruktur (Rückzahlung).

Immobilie

Geben Sie Ihrer Bank zunächst einen Einblick in die zu finanzierende Immobilie. Kaufpreis, Immobilienart, Nutzungsart, hier stehen alle wichtigen Informationen für Ihre Banker.

• Exakte Adresse (Straße, Hausnummer, PLZ und Ort)
• Nutzungsart
• Baujahr
• Immobilienart
• Wohnfläche (m²)
• Grundstück (m²)
• Gewerbe (m²)
• Vermietet (m²)
• Unbebaute Fläche (m²)
• Bauweise
• Zustand
• Letzte Modernisierung (Jahr)
• Stellplätze
• Zimmer (für Wohnung)
• Wohneinheit (Nr. lt. Teilungserklärung)
• Lage im Objekt (für Wohnung)
• Besonderheiten

Finanzierungsstruktur und Darlehenssumme

Nachdem Sie Ihren Finanzierungswunsch beschrieben haben, geht es an die Höhe und die Rückzahlung der Finanzierung.

• Kaufpreis
• Grundstück
• Umbau / Modernisierung
• Baukosten (Haus)
• Außenanlagen
• Baunebenkosten
• Grunderwerbsteuer
• Eigenleistung
• Außenanlagen
• Notar- und Grundbuch
• Immobilienmakler
• Inventar
• Finanzierungskosten

Im Bereich Darlehen:

• Betrag
• Sollzinsbindung
• Tilgung
• Rate
• Sondertilgungsoption

Schufa-Auskunft und Datenschutz – Schritt 6

Zu guter Letzt, stimmen Sie in Ihrer Selbstauskunft noch eine Schufa-Abfrage zu und der Datenschutzerklärung.

Tipp! Einmal im Jahr bekommen Sie diese Selbstauskunft kostenfrei:

• Schufa (extern)

Nachweise (Einkommen/Steuererklärung) – Schritt 7

Jetzt bereiten Sie noch den Anhang vor, Ihre Einkommensnachweise. Dafür benötigen Sie folgende Unterlagen, als Angestellte oder Selbstständige.

Unterlagen für Angestellte:

• Letzte 3 Lohnbescheinigungen
• Lohnbescheinigung vom Dezember, Vorjahr
• Letzter Steuerbescheid
• Wenn Immobilienvermögen, auch Einkommensteuererklärung
• Kopie vom Personalausweis
• Schufa-Selbstauskunft

Unterlagen für Selbständige:

• Letzte 3 Steuerbescheide
• Letzte 3 Steuererklärungen / Bilanzen
• Laufende BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung)
• Kopie vom Personalausweis
• Schufa-Selbstauskunft

Fazit und 3 Tipps für Käufer

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben Ihre erste Selbstauskunft erstellt.

Download: Kostenfreie Vorlage

Hier finden Sie noch einmal die Selbstauskunft kostenfrei als PDF und Word-Vorlage:

• Selbstauskunft – PDF
• Selbstauskunft – Word

Hier noch ein paar wichtige Tipps.

Tipp 1: Bankdaten und gute Beziehungen

In jeder Selbstauskunft muss ein eine Bankverbindung angegeben sein, bzw. auch das Bankinstitut. Wählen Sie eine Bank, bzw. ein Bankkonto einer Bank, zu der Sie eine gute Beziehung haben.

Tipp 2: Schritt 5 mit Finanzberater

Im sechsten Schritt geben Sie Ihrem Banker Informationen zum Objekt Ihrer Wahl, sowie zur Finanzierungsstruktur. Besprechen Sie diesen Teil am besten mit einem Finanzberater.

Tipp 3: Akkurate Abgabe der Unterlagen

Achten Sie wirklich darauf, dass alles akkurat abgegeben wird, mit allen wichtigen Dokumenten. Wenn sich bereits hier ein Fehler einschleicht, mindert dies sofort die Chance auf die Immobilienfinanzierung durch Ihre Bank.

Kostenlose Immobilien Rechner

Mehr zum Thema mit Rechner:

• Budgetrechner
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Tipp! Baufinanzierung im Vergleich

Gute Anbieter, gute Konditionen, gute Kapitalanlage. Vergleichen Sie hier kostenlos und online verschiedene Anbieter und Ihre aktuellen Zinsen, Konditionen miteinander:

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Wie bekomme ich einen Kredit für die Hausfinanzierung?

Was ist wichtig? Was kommt auf Sie zu? Hier schnell und einfach erklärt, für den Kauf Ihrer ersten Immobilie.

Kreditwürdigkeit: Eigenkapital & Selbstauskunft

Die Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit spielt eine entscheidende Rolle bei der Genehmigung eines Hauskredits. Zusätzlich sollten Sie daran arbeiten, Ihr Eigenkapital zu erhöhen, da dies Ihre Chancen auf einen Hauskredit verbessert. Dies erreichen Sie, indem Sie Geld sparen und bestehende Schulden abbauen. Schließlich sollten Sie Kreditanträge bei verschiedenen Banken und Kreditgebern stellen und die Angebote vergleichen, um die besten Konditionen für Ihren Hauskredit zu finden.

Beantragen Sie einen Kredit bei verschiedenen Banken und Kreditgebern. Vergleichen Sie die Angebote, um die besten Konditionen zu finden.

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Kreditart wählen: Festverzinslich oder variabel

Entscheiden Sie, welchen Kredittyp Sie bevorzugen – festverzinslich oder variabel. Jeder hat seine Vor- und Nachteile, abhängig von Ihrer finanziellen Situation.

Die Wahl zwischen festverzinslichen und variablen Darlehen hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihren langfristigen Zielen ab. Festverzinsliche Darlehen bieten Stabilität, während variable Darlehen anfänglich günstiger sein können, aber mehr Unsicherheit mit sich bringen. Beraten Sie sich mit einem Finanzberater / Finanzierungsvermittler, um die beste Option für Ihre individuellen Bedürfnisse zu ermitteln. Dazu gleich mehr!

Schnell erklärt:

• Festverzinsliche Darlehen – Tipp
  • Vorteile: Stabile monatliche Raten, langfristige Planungssicherheit
  • Nachteile: Anfänglich höhere Zinsen, weniger Flexibilität bei fallenden Zinsen
• Variable Darlehen
  • Vorteile: Anfänglich niedrigere Zinsen, potenziell sinkende Raten
  • Nachteile: Unvorhersehbare monatliche Zahlungen, langfristige Unsicherheit bei steigenden Zinsen

Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Hausfinanzierung einbringen?

Das Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor bei der Hausfinanzierung. Hier sind einige Überlegungen dazu:

Mindestens 20% Eigenkapital: Typischer Fall

Es wird oft empfohlen, mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital zu haben, um bessere Zinskonditionen zu erhalten und die Kosten für eine Kreditausfallversicherung zu vermeiden.

• Eigenkapital (20%) = 50.000 Euro
• Hauskredit der Bank (80%) = 20.000 Euro
• Maximaler Kaufpreis des Hauses: 250.000 Euro

Rücklagen behalten: Sicherheit für den Notfall

Stellen Sie sicher, dass Sie nach dem Kauf des Hauses immer noch über eine angemessene Rücklage verfügen, um unvorhergesehene Ausgaben abzudecken. Fehler im Hauskauf sind gar nicht so selten. Wenn etwa typische Baumängel zu spät entdeckt werden.

Weitere Kosten berücksichtigen: Was kommt nach dem Kauf?

Denken Sie daran, dass neben dem Kaufpreis auch zusätzliche Kosten wie Steuern, Versicherungen und mögliche Renovierungen berücksichtigt werden müssen. Was gehört typischerweise dazu?

Was muss ich bei der Hausfinanzierung beachten?

Bei der Hausfinanzierung gibt es viele Details zu beachten, die oft übersehen werden. Hier sind einige wichtige Aspekte:

Budgetplanung: Maximaler Kaufpreis

Erstellen Sie einen detaillierten Budgetplan, um sicherzustellen, dass Sie sich Ihr Traumhaus auch langfristig leisten können.

Zinsen vergleichen: Inklusive Check

Vergleichen Sie die Zinssätze verschiedener Kreditgeber sorgfältig, um die besten Konditionen zu erhalten und langfristig Geld zu sparen. Gute Anbieter, gute Konditionen, gute Kapitalanlage. Vergleichen Sie hier kostenlos und online verschiedene Anbieter und Ihre aktuellen Zinsen, Konditionen miteinander:

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Verträge gründlich prüfen: Finanzierungsvermittler?

Lassen Sie sich Zeit, um Darlehensverträge und Bedingungen gründlich zu überprüfen, bevor Sie sie unterzeichnen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Wer kann hier helfen? Ich würde insbesondere beim ersten Kauf einen Finanzierungsvermittler empfehlen, der individuell auf Ihre Situation zugeschnittene Vergleiche anstellt. So haben Sie nicht 1 Angebot Ihrer Hausbank, sondern viele.

• Finanzierungsvermittler Empfehlung – extern auf immobilien-erfahrung.de

Insgesamt ist die Hausfinanzierung ein komplexer Prozess, der sorgfältige Planung und Überlegung erfordert. Indem Sie diese Tipps befolgen und sich gründlich informieren, können Sie den Kauf Ihres Traumhauses erfolgreich und stressfrei gestalten.

Bausparvertrag im Überblick: Sparvertrag für die Immobilienfinanzierung

• Das Ziel: Eigenkapital aufbauen für den Immobilienkauf (alternativ Auszahlung)
• Ein festgelegter Betrag muss innerhalb einer bestimmten Zeit angespart werden
• Bestimmt Zinssätze, eventuelle Mindestvertragsdauer, Mindestguthaben bei der Zuteilung etc.
• Laufzeit in der Regel 18 bis 20 Jahre, 7 davon Ansparzeit
• Nach Ansparung hat der Bausparer Recht auf ein Darlehen über den Rest der Summe

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Lohnt sich Bausparen?

Lohnt sich Bausparen? Ich will nicht direkt sagen „Nachteile“; aber denken Sie vor dem Abschluss eines Bausparvertrags auch darüber nach:

1. Begrenzte Verwendung der Bausparsumme
2. Keine absolute Planungssicherheit
3. Gebühren bei Vertragsabschluss
4. Zusätzliche Kosten für Bearbeitung und Bereitstellung
5. Inflation kann niedrige Zinsen aufheben
6. Im Vergleich zu soliden Aktienfonds (ETFs) droht Geldverlust bei Inflation über Zinssatz

Heißt: Wenn Sie ohnehin ein Depot (oder Robo Advisor) haben, vielleicht wäre ein solider Fond wie der MSCI World eine Alternative zum klassischen Bausparen. Nur eine Idee.

Auf der anderen Seite:

Wer kein Finanzwissen hat oder Zeit investieren will, für den kann so ein Bausparvertrag eine solide Grundlage bilden um Eigenkapital für den späteren Hausbau, Hauskauf, Wohnungskauf aufzubringen.

Bauspar Vergleich: Online vergleichen

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Selbstauskunft für Haus- & Wohnungskredit

Selbstauskunft enthält deine Einnahmen, Vermögen, Ausgaben, Schulden & Schufa-Abfrage. Die Selbstauskunft bekommst du von deiner Bank. So weißt du, wie viel Kredit dir deine Bank gibt, für deine Immobilie.

Selbstauskunft Inhalte

Im Überblick:

1. Persönliche Daten
2. Einnahmen und Vermögen
3. Ausgaben und Schulden
4. Unterlagen
5. Zustimmung Schufa-Abfrage (Bonität)

Persönliche Daten

• Name, Geburtsdatum und -ort
• Anschrift und Kontaktdaten
• Familienstand und Anzahl der Kinder
• Staatsangehörigkeit

Einnahmen und Vermögen

• Einkommen aus Gehalt, Selbstständigkeit, Mieteinnahmen, etc.
• Spar- und Anlagekonten
• Immobilienbesitz und deren geschätzte Werte
• Wertpapiere, Aktien und andere Vermögenswerte

Ausgaben und Schulden

• Monatliche Ausgaben wie Miete, Kreditraten, Lebenshaltungskosten
• Bestehende Kredite und Darlehen
• Offene Rechnungen und Verbindlichkeiten

Unterlagen

• Gehaltsnachweise der letzten Monate
• Kontoauszüge zur Bestätigung deiner finanziellen Situation
• Nachweise über andere Vermögenswerte, wie Wertpapiere oder Sparbücher
• Falls du bereits bei einer anderen Bank Kunde bist, informiere über dein Konto dort

Zustimmung Schufa-Abfrage (Bonität)

• Erlaube der Bank, deine Bonität bei der Schufa oder anderen Kreditbüros zu überprüfen
• Eine positive Bonität erhöht deine Chancen auf eine günstige Finanzierung

Bonus-Tipp 1: Vor dem Deal-Moment zur Bank gehen

Bevor du dich in den Immobilienmarkt stürzt, empfehle ich, bereits im Vorfeld eine gute Beziehung zu deiner Bank aufzubauen.

Das bedeutet nicht nur, wenn du eine Finanzierung benötigst. Die Bankberater können dir wertvolle Tipps und Ratschläge geben, um deine finanzielle Situation zu verbessern.

Bonus-Tipp 2: Banker auch mal in guten Zeiten Hallo sagen

Eine Beziehung zu deinem Bankberater aufzubauen, ist keine Einbahnstraße. Zeige Interesse an deinem Bankberater, auch wenn du gerade keine Finanzierung benötigst.

Besuche die Bank, um Updates zu geben, über deine Pläne zu sprechen oder einfach Hallo zu sagen. Dies kann dazu beitragen, dass du in schwierigen Zeiten eine bessere Unterstützung erhältst.

Selbstauskunft einfach erklärt

Die Selbstauskunft für den Immobilienkauf oder die -finanzierung ist ein wichtiger Schritt auf dem Weg zu deinem Traumhaus. Indem du die erforderlichen Informationen ordnungsgemäß zusammenstellst und die Beziehung zu deiner Bank pflegst, kannst du sicherstellen, dass der Prozess reibungslos verläuft und du die besten Konditionen für deine Immobilienfinanzierung erhältst. In meinem neuen YouTube-Video findest du weitere nützliche Tipps und Informationen zu diesem Thema.

Lukinski YouTube: Rendite, Kapitalanlage & Co.

Entdecke mit mir die entscheidenden Faktoren, Kennzahlen und Grundlagen des Immobilien-Investments. Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten Immobilien eine ’sicherere‘ Möglichkeit zur Kapitalanlage mit konstanter Rendite und langfristiger Wertsteigerung. Möchtest du dein Geld sinnvoll investieren? Meine Empfehlung: Immobilien, passives Einkommen und ein gutes Leben.

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