Evaluer une maison : évaluer grossièrement le prix d’achat ou le faire estimer ? Estimation de la valeur

Évaluer une maison – Quelle est la valeur de votre maison ? Celui qui évalue mal la valeur de sa propre maison, quel que soit le type de maison, décourage les acheteurs potentiels ! Peu importe qu’il s’agisse d’une villa, d’une maison individuelle, d’une maison de campagne ou d’une maison à faible consommation d’énergie (conseil : valable également pour les appartements en copropriété). Résultat : vous ne recevez aucune offre d’achat pour votre maison. Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste – ce sont les termes techniques importants dont vous avez besoin pour évaluer votre maison. Apprenez-en davantage sur le sujet ici, afin de ne pas être pressé par le temps lors de la vente de votre maison, car c’est l’une des plus grandes erreurs lors de la vente d’une maison. Vous pouvez ainsi évaluer grossièrement votre bien immobilier dans un premier temps ! Apprenez ici à connaître la valeur vénale et tous les autres facteurs de valeur essentiels.

Évaluation de la maison

Le critère le plus important est la situation. Les prix de l’immobilier varient parfois considérablement d’une région à l’autre. C’est pourquoi seuls les biens situés à proximité peuvent être pris en compte dans la comparaison immobilière. En tant qu’experts de la vente immobilière dans les régions de Rhénanie-Palatinat et de Hesse, nous pouvons rapidement donner une estimation proche de la réalité grâce à la comparaison immobilière. Lors de l’évaluation d’une maison, les aspects de la micro et macro situation ainsi que l’emplacement immédiat du bien sont également importants : le bruit, la vue et la lumière intéressent les acheteurs potentiels et influencent la valeur du bien et le prix réalisable.

Avant d’entrer dans le vif du sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale et autres, voici tout d’abord trois questions fondamentales qui nous sont posées lors d’entretiens de conseil avec des clients :

  • Comment évaluer une maison ?
  • Qui détermine la valeur vénale d’une maison ?
  • Comment la banque évalue-t-elle une maison ?

Bien entendu, il y a toujours deux parties qui cherchent une méthode d’évaluation approximative pour les biens immobiliers : Les vendeurs et les acheteurs de biens immobiliers.

Voici tout d’abord 2 conseils directs pour les vendeurs et les acheteurs.

Vendeur – Méthode d’évaluation la plus rapide

Réalisez vous-même l’évaluation – Utilisez pour cela les premiers indicateurs, par exemple cet atlas des prix (externe), pour les prix actuels des terrains. Mais cela ne vous donne qu’un aperçu. Pour une bonne évaluation approximative, de nombreux autres facteurs entrent en ligne de compte.

Évaluation par un professionnel – Pour un terrain, un appartement en copropriété, une maison, un immeuble collectif, mais aussi pour des biens immobiliers spéciaux. Ces 6 facteurs comptent pour l’évaluation : le type de bien, la situation, la surface au sol et la surface habitable, l’année de construction de votre bien. En option : le motif de la vente (s’il faut aller vite) et des photos du bien.

Acheteur – Méthode d’évaluation la plus rapide

Évaluer en 5 secondes ? C’est possible, grâce au rendement locatif, ou plus précisément au rendement locatif brut. Pour les investissements à long terme, les acheteurs disposant de beaucoup de fonds propres, il existe également le facteur de prix d’achat.

Mais quelle est la différence et comment fonctionne cette évaluation super rapide ? Les débutants en immobilier entendent souvent deux termes techniques lorsqu’il s’agit d’évaluer des biens immobiliers : le facteur de prix d’achat et le rendement locatif brut (rendement locatif simple). Ces deux termes permettent d’évaluer rapidement un bien immobilier afin de pouvoir comparer différentes offres. Avant même de visiter un bien immobilier, il est possible de comparer les prix en consultant l’exposé, l’offre ou l’annonce sur le portail immobilier.

Évaluation en 5 secondes :

Définition de la valeur vénale : explication simple

La valeur vénale est définie comme le prix qui est calculé à un moment donné selon différents critères et qui est réalisable pour le bien immobilier dans le cadre des transactions commerciales habituelles. Il existe plusieurs points de départ pour déterminer la valeur vénale. D’une part, ils concernent les conditions juridiques et d’autre part, les caractéristiques réelles du bien. Il s’agit de l’état de rénovation, de l’équipement, de la situation dans le bâtiment, du certificat énergétique, etc.

La situation personnelle du propriétaire n’est pas prise en compte. Ainsi, le fait qu’un propriétaire ait besoin ou non de l’argent de la vente, et dans quelle mesure, ne joue aucun rôle dans la valeur vénale. En revanche, la demande générale pour le type de bien immobilier en question a une incidence sur la valeur vénale. Le droit européen n’utilise pas le terme de valeur vénale. On y parle depuis longtemps de valeur de marché.

Évaluation selon : la chose, le rendement ou la valeur comparative

Trois méthodes différentes sont définies pour déterminer la valeur d’un bien immobilier. L’évaluation d’une maison se fait par exemple selon la méthode de la valeur réelle, la méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur comparative. Pour toutes les méthodes d’évaluation, c’est d’abord la valeur matérielle du bien qui est déterminante. Les méthodes d’évaluation sont appliquées séparément ou en combinaison. Le choix de la méthode dépend en premier lieu de l’utilisation du logement. Ainsi, la méthode de la valeur de rendement est volontiers utilisée pour les appartements loués, tandis que la méthode de la valeur comparative l’est particulièrement pour les appartements et les maisons occupés par leur propriétaire.

Actuellement, la valeur du trafic augmente particulièrement dans le sud :

Infografik: Im Süden steigen die Preise am stärksten | Statista Vous trouverez d’autres infographies sur Statista

Facteurs entrant dans la valeur vénale

La valeur vénale d’un bien immobilier est en fin de compte le prix de vente que l’on peut obtenir sur le marché. Dans la pratique, la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement repose toutefois en grande partie sur une estimation réaliste de l’offre et de la demande : plus la demande d’un terrain ou d’un bien immobilier est élevée et plus l’offre correspondante est restreinte, plus le prix du marché de l’objet est élevé, et donc sa valeur vénale également.

Déterminer la valeur de la situation par la valeur indicative du terrain

Le moyen le plus simple de déterminer la situation d’un bien immobilier est d’utiliser la valeur indicative du terrain. La valeur foncière est déterminée séparément pour chaque terrain en Allemagne. Toutefois, même la valeur du terrain n’est qu’une valeur indicative, car seule la valeur moyenne fixée est prise en compte. Les caractéristiques réelles – avantageuses et moins avantageuses – du terrain en question ne se retrouvent pas dans la valeur indicative du terrain. La valeur indicative est une valeur calculée à partir d’autres ventes de terrains. La valeur indicative du terrain joue un rôle central dans la procédure de comparaison des valeurs.

Comment déterminer la valeur d’un bâtiment

Pour une évaluation immobilière complète, la valeur vénale d’un bâtiment existant est prise en compte en plus de la valeur du terrain. La valeur du bâtiment est déterminée par ses possibilités d’utilisation. Dans le cas d’un bâtiment loué, les revenus locatifs annuels sont comparés aux coûts d’entretien à payer pendant la même période. S’il n’est possible d’obtenir qu’un loyer très bas, par exemple en se basant sur l’indice local des loyers, les possibilités de rendement de l’objet sont également limitées. Cela est également pris en compte dans la valeur vénale.

Coût d’une évaluation

Pour le calcul, on procède d’abord à une évaluation approximative. Le prix de l’évaluation finale s’oriente donc, dans la plupart des cas, sur la valeur estimée du bien immobilier à évaluer.

Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 150.000 euros, vous pouvez compter sur des frais approximatifs de 1.500 euros. Pour les biens immobiliers de luxe ou les immeubles d’habitation d’une valeur supérieure à 1 million, les honoraires prévus s’élèvent à 3.000 euros.

  • Valeur inférieure à 150.000 euros, environ 1.500 euros
  • Plus de 1.000.000 euros de valeur, environ 3.000 euros

Source : Association fédérale des experts

Ce qui compte dans l’évaluation d’une maison

Pour les bâtiments non loués, les critères suivants sont pris en compte dans l’évaluation de la maison, en plus de la valeur du terrain :

  • Situation
  • Type de maison – maison individuelle, immeuble, maison mitoyenne, villa, maison à colombages, etc.
  • Équipement
  • Qualité de la construction
  • Plans de construction avec taille, répartition et nombre de pièces

La qualité de la construction et l’état des revêtements de sol, de la salle de bain, de la cuisine et du toit sont également des critères pour l’évaluation de la valeur vénale. D’autres caractéristiques d’équipement particulières qui distinguent le bien des autres dans le voisinage, comme une cheminée, un beau jardin aménagé, des jardins d’hiver, un chauffage au sol, une piscine ou des techniques de sécurité et de smart influencent la détermination du prix. Les biens immobiliers résidentiels deviennent également intéressants grâce à des salles de bains spacieuses et modernes ainsi qu’à des mesures de rénovation régulières.

Méthode de la valeur réelle : comment calculer la valeur intrinsèque

Contrairement à la détermination de la valeur comparative orientée vers le marché, les experts assermentés calculent la valeur intrinsèque du bien immobilier à l’aide de la méthode de la valeur réelle. Seuls la valeur indicative du terrain et les coûts de construction du bien immobilier sont pris en compte. Toutefois, si l’évaluation est réalisée par un agent immobilier expérimenté, vous pouvez également compter sur la détermination du meilleur prix d’achat possible. Nous savons quels sont les emplacements et les caractéristiques d’équipement les plus recherchés. Lors de la détermination du prix d’achat, nous tenons compte de la situation actuelle du marché immobilier. Notre méthode d’évaluation permet de tirer des conclusions exactes sur la valeur marchande réalisable de votre bien immobilier. La méthode de la valeur comparative utilisée ne met pas l’accent sur la valeur réelle du bien immobilier, mais sur les prix de vente effectivement obtenus par des offres immobilières similaires dans des endroits comparables.

Toujours important : l’efficacité énergétique

Le vendeur est légalement tenu de présenter à l’acheteur potentiel un certificat énergétique de l’appartement ou du bâtiment. Une faible consommation d’énergie est une caractéristique très recherchée dans l’immobilier et a un impact positif sur l’évaluation du bien. Règle empirique : Plus l’efficacité énergétique est élevée, plus les coûts énergétiques (chauffage, électricité) sont faibles pour l’acheteur. Entre-temps, des raisons idéales jouent également un rôle important dans l’achat immobilier : les clients immobiliers modernes ne veulent être responsables du changement climatique que dans une mesure aussi faible que possible.

Créer de la valeur ajoutée : Extensions, transformations et rénovations

Les rénovations ou les travaux de transformation qui contribuent à améliorer le confort d’habitation, la qualité et l’équipement du bien peuvent encore augmenter la valeur du bien immobilier. Conservez les factures des rénovations et présentez-les si possible déjà lors de notre évaluation en ligne. L’installation professionnelle de la piscine, par exemple, avec indication du prix, de l’année de construction et des composants utilisés, convaincra les futurs acheteurs de la valeur ajoutée du bien immobilier.

En ce qui concerne l’état de la propriété, l’accent est mis sur les fenêtres, le toit et la façade. Si des rénovations ont permis de remplacer des installations obsolètes ou dépassées, la valeur du bien immobilier s’en trouve augmentée. Les experts tiennent également compte des facteurs relatifs à l’état du bien immobilier sous le terme de « retard de rénovation » : à quels coûts le futur propriétaire doit-il s’attendre dans les années à venir ? Des systèmes de chauffage neufs et économes en énergie, des garnitures de salle de bain et des poignées de porte rénovées ou une isolation thermique supplémentaire sont autant de mesures qui valorisent un bien immobilier.

Présenter un extrait du registre foncier

L’extrait du registre foncier contient les événements passés et actuels concernant le terrain et sa construction : quand le bien immobilier était-il en possession de qui, quels bâtiments ont été construits ou modifiés et à quelle date ? Le bureau du registre foncier du tribunal d’instance local gère toutes les inscriptions au registre foncier de la région et met l’extrait du registre foncier à la disposition du propriétaire qui en fait la demande.

Les contrats de location sont pris en compte dans l’évaluation

La plupart du temps, les biens immobiliers non loués sont plus faciles à commercialiser, car de nombreux acheteurs souhaitent emménager eux-mêmes dans la nouvelle maison ou le nouvel appartement qu’ils ont acheté. Dans ce cas, le produit de la vente est donc un peu plus faible si le bien est loué. Pour les investisseurs, en revanche, l’état de location d’un logement est très important pour l’intention d’achat.

Les contrats de location existants sont très importants pour l’évaluation immobilière des biens loués. Si l’acheteur potentiel peut obtenir un rendement en achetant le bien, un logement loué peut tout à fait intéresser les investisseurs et augmenter le prix. Les contrats de location permettent de savoir depuis combien de temps les locataires vivent dans la maison ou l’appartement et à combien s’élève le loyer mensuel net. Les bons agents immobiliers utilisent la méthode de la valeur de rendement pour déterminer comment l’achat d’un bien immobilier loué est réellement rentable.

Prix des logements en Allemagne : la tendance est à la hausse

Statistik: Städte in Deutschland mit den höchsten Kaufpreisen für Eigentumswohnungen im Vergleich der Jahre 2015 und 2019* (in Euro pro Quadratmeter) | Statista

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Le prix d’achat définitif

Indépendamment de la méthode d’évaluation, le prix d’achat est finalement influencé par le marché. Du point de vue de l’acheteur, les prix d’achat actuels semblent trop élevés. En revanche, l’évolution actuelle des prix de l’immobilier présente un avantage considérable pour le vendeur : grâce aux prix qui peuvent être atteints actuellement – en fonction de la situation bien sûr – de nombreux propriétaires immobiliers peuvent vendre leurs biens à un prix nettement supérieur à la valeur vénale réelle.