Der Kauf einer Villa

Eine Villa bedeutet exklusiven Wohnkomfort und eine repräsentative Wirkung nach außen. Außerdem ist eine Villa als Anlageobjekt interessant. Die Bezeichnung Villa stammt aus römischer Zeit und bedeutet Herrenhaus. Heute ist nicht jede Villa gleichzeitig auch ein Luxusobjekt. Manchmal werden auch Landhäuser, die sich in städtischen Ballungszentren befinden als Villen bezeichnet. Villen zeichnen sich jedenfalls durch ihre Größe aus, durch eine charakteristische Raumaufteilung sowie durch die sie umgebenden Grundstücksflächen. Auf alle Fälle besteht ein Bedarf nach Villen auf dem heutigen Immobilienmarkt. Die Preise für diese Objekte sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Die begehrtesten Villenorte liegen dabei im Einzugsbereich von großen Städten, wie Hamburg, Düsseldorf, München oder Stuttgart. In Hamburg ist vor allem der Harvestehuderweg einer der bekanntesten Villenviertel Deutschlands.

Preisentwicklung von Luxusvillen

Da Villen vor allem als Anlageobjekte sehr begehrt sind und durch die Zeit des Konjunkturaufschwungs und der Niedrigzinspolitik viele Anleger in Immobilien investieren, sind auch die Preise für diese Objekte enorm gestiegen. Im langfristigen Betrachtungszeitraum ist diese Preisentwicklung jedoch keineswegs außergewöhnlich. Seit 1975 sind die Immobilienpreise nur moderat gestiegen. Gegen Ende des vorigen Jahrhunderts sanken die Preise etwas, seit dem Konjunkturaufschwung sind sie wieder im Steigen begriffen.

Die Villa als Kaufobjekt

Aus der Sicht eines Investors hat die Villa eine besondere Bedeutung. Sie dient in erster Linie als Anlageobjekt. Zweitrangig folgt die eigene Nutzung als Wohnobjekt und in vielen Fällen vermietet der neue Eigentümer die Villa. In Urlaubsregionen werden diese Objekte oft als Feriendomizile vermietet. Damit kann aus dem Erwerb einer Villa auch ein Einkommen erzielt werden. Der Erhalt dieser Liegenschaften ist nämlich auch mit hohen Kosten verbunden. Grundsätzlich spielen beim Kauf einer Villa mehrere Komponenten eine Rolle. Dazu gehören:

  • die Lage des Objekts
  • das Grundstück
  • die Wohnfläche
  • die Höhe der Räume
  • die Ausstattung

Viele Villen oder Landhäuser befinden sich in der Peripherie. Dort ist daher eine hohe Mobilität der Bewohner notwendig. Manche Villenkolonien, die man vorwiegend in großen Städten wie Hamburg, München oder Stuttgart findet, sind hingegen sehr zentral gelegen. Die gehobene Wohnumgebung, in der sich die meisten Villen befinden, ist der entscheidende Faktor für einen höheren Kaufpreis. Entscheidend ist aber auch das Grundstück, auf dem sich das Objekt befindet. Das Grundstück dient als individuelle Freizeitoase. Sie ist privat und muss daher mit niemandem geteilt werden. Nachteilig dabei ist aber der hohe Aufwand für die Pflege der Gartenanlage. Oftmals muss ein eigener Gärtner bestellt werden. Eine Villa zeichnet sich auch durch ihre großzügige Raumaufteilung aus. Diese Räume können dem individuellen Bedarf angepasst werden. Auch hier ist aber zu bedenken, dass die Pflege und Reinigung dieser Räume einen hohen Aufwand nach sich zieht. Die meisten Villen sind mit relativ hohen Räumen ausgestattet. Sie vermitteln ein Gefühl der individuellen Freiheit. Ihre Lichtdurchflutung lässt ein Wohlgefühl aufkommen. Der Nachteil dabei sind allerdings die hohen Heizkosten. Eine Villa lässt sich hervorragend individuell ausstatten. Wenn mehrere Personen das Objekt bewohnen, so hat dort jeder seinen eigenen Rückzugsraum.

Die Villa als Mietobjekt

Wer sich eine Villa kaufen will, der kann überlegen, ob er die Immobilie vermieten möchte. Das ist eine zusätzliche Einkommensmöglichkeit, welche die Investitionskosten zumindest mittelfristig rechtfertigt. Allerdings sind hier steuerrechtliche Fragen zu beachten. Die Mietverträge bieten den Mietern gewisse Freiheiten, was die Innenausstattung und die Gestaltung der Außenanlagen betrifft. Bei Ferienvillen ist vor allem die individuelle Nutzung für Urlauber interessant. Diese Villen befinden sich hauptsächlich an der Nord- und an der Ostsee. Auch Inseln wie Sylt oder Helgoland bieten Villen als Feriendomizile an. Viele Anleger nutzen die Möglichkeit, in derartigen Lagen eine Villa zu kaufen und sie an Touristen zu vermieten. Beim Kauf einer Villa ist zu beachten, dass die Investition aufgrund ihres Umfangs sehr genau geplant werden muss. Zunächst sollt man jedenfalls abschätzen, ob es sich bei einem zum Verkauf angebotenen Objekt auch wirklich um eine Luxusimmobilie oder eine Villa handelt. Die Preise für diese Immobilien liegen deutlich höher als bei normalen Objekten. Ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt, beschreiben folgende Kriterien:

  • die exklusive Lage
  • eine großzügige Ausstattung
  • das Vorhandensein besonderer Details

Eine exklusive Lage liegt insbesondere dann vor, wenn sich die Immobilie in einem gehobenen Wohnumfeld oder in einem besonderen Gebiet befindet. Dazu zählen Inseln, Objekte mit Meerblick oder Immobilien in zentraler Lage in großen Städten. Gut ausgestattete Villen verfügen zudem über einen eigenen Poolbereich, eine große Terrasse und eine gepflegte Gartenanlage. Auch Fitnessräume oder ein überdachter Swimmingpool können Bestandteil der Luxusausstattung sein. Besondere Details sind beispielsweise die Bereitstellung von Hauspersonal oder eine Gated Community. Darunter versteht man ein Wohngebiet mit einer Zugangsbeschränkung. Diese hat in Deutschland allerdings noch untergeordnete Bedeutung.

Kosten beim Verkauf einer Villa

Beim Verkauf einer Immobilie fallen auch Kosten an, die sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zu tragen haben. Dazu zählen in erster Linie:

  • das Wertgutachten
  • der Energieausweis
  • die Maklerprovision
  • die Grunderwerbssteuer
  • die Spekulationssteuer
  • die Kosten für den Notar

Der Energieausweis, die Grunderwerbssteuer, die Spekulationssteuer sowie die Notarkosten sind obligatorisch. Das Wertgutachten und die Maklerprovision fallen fakultativ an, wenn diese Leistungen in Auftrag gegeben werden.Beim Verkauf einer Villa ist jedoch die Zuhilfenahme eines Maklers immer sinnvoll. Lukinski bietet Ihnen als kompetenter Partner Rat und Hilfe bei allen Belangen rund um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Die meisten anderen Positionen hängen vom Preis der Immobilie ab und sind individuell verschieden. Eine Spekulationssteuer fällt dann an, wenn das Objekt innerhalb einer gewissen Zeit nach dem Kauf wieder veräußert wird. Der Fiskus greift dann auf den erzielten Gewinn zu. Die Notarkosten belaufen sich in Deutschland auf 1,5 % bis zu 2 % des beurkundeten Verkaufspreises. Die Notarkosten trägt in den meisten Fällen nur der Käufer der Immobilie. Die Grunderwerbssteuer wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt und beläuft sich je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 5,5 % der notariell beurkundeten Leistungen für Grundstück und Gebäude. Der Energieausweis ist mit € 300 für einen einfachen Ausweis und mit € 500 für einen ausführlichen Ausweis vorgeschrieben. Die Maklerprovision ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 5,95% und 7,14% des vereinbarten Verkaufspreises. Träger dieser Kosten sind entweder der Käufer oder der Verkäufer. In manchen Fällen werden diese Kosten auch anteilsmäßig aufgeteilt. Die Provisionshöhe ist verhandelbar. Wenn Sie dazu Fragen haben, rufen Sie uns von Lukinski an. Wir beraten Sie umfassend.

Immobilien mit mehreren Eigentümern

Etwas diffiziler wird die Situation, wenn eine Immobilie über mehrere Eigentümer verfügt. Vor allem bei Villen kann dies der Fall sein. Bei einem Verkauf des Objekts muss dieser unter den Eigentümern stets einstimmig erfolgen. Ist dies nicht der Fall, so muss derjenige Eigentümer, der das Objekt verkaufen will, eine Teilungsklage einbringen. Das ist zeit- und kostenaufwendig. Villen sind oft Immobilien, die vererbt wurden. Daher kann es vorkommen, dass mehrere Erben in das Grundbuch eingetragen sind. Ist dies der Fall, so werden die Eigentümer nach § 47 der Grundbuchordnung aufgelistet. Ihre Anteile werden ideell erhoben. Sind mehrere Eigentümer eingetragen, so handelt es sich dabei um eine Bruchteilsgemeinschaft nach den §§ 741 ff des BGB. Sind im Grundbuch Ehepaare angegeben, so ist davon auszugehen, dass diese die Liegenschaft nur gemeinsam verkaufen können. Das kommt in erster Linie bei Scheidungen vor. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass beide Ehepartner beim Kauf der Immobilie stillschweigend eine gemeinschaftliche Eigentumsvereinbarung geschlossen haben. Diese ist im § 749 Abs. II des Bürgerlichen Gesetzbuchs geregelt. Ist ein Ehepartner als Alleineigentümer eingetragen, so kann er die Immobilie auch alleine verkaufen. Der nicht eingetragene Ehepartner muss nur dann zustimmen, wenn es sich bei dem Objekt um das gesamte Vermögen der ehelichen Gemeinschaft handelt. (§ 1365 BGB). Bei einer Erbengemeinschaft stellt sich die Sachlage etwas anders dar. Bringt ein Erbe eine Teilungsklage an, so wird das Objekt zur Versteigerung gebracht und der jeweilige Erbe erhält vom Verkaufserlös nur seinen Anteil. Im Kaufvertrag müssen alle Anteilseigner auf der Verkäuferseite namentlich erwähnt werden. Auch die jeweiligen Anteilsverhältnisse werden im Kaufvertrag aufgelistet. Dies ist vor allem für die Verkäufer wichtig, denn der Verkaufserlös wird nach dem Verkauf anteilsmäßig auf sie aufgeteilt. Für den Käufer des Objekts spielt dieser Umstand hingegen keine Rolle. Probleme könnten sich aber bei der notariellen Beurkundung ergeben. Vor allem dann, wenn sich ein Miteigentümer von einem anderen beim Notartermin vertreten lässt. Dann ist in jedem Fall eine schriftliche Vollmacht notwendig.

FAZIT

Da es sich bei dem Kauf oder Verkauf einer Luxusimmobilie um ein sehr heikles Thema handelt, ist jedenfalls die Kontaktaufnahme mit einem Makler erforderlich. Lukinski ist auch in dieser Angelegenheit der richtige Partner für Sie. Rufen Sie uns deshalb an, erzählen Sie uns von Ihrer Immobilie. Wir erledigen alle notwendigen Angelegenheiten für Sie.