Mehrfamilienhaus kaufen: Bewertung & Kapitalanlage

Mehrfamilienhäuser bieten im Vergleich zu Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen eine höhere Stabilität in der Kapitalanlage. Mit mehreren Wohneinheiten streuen Sie das Risiko von Mietausfällen und profitieren von einem kontinuierlichen Cashflow. Wichtig ist jedoch, dass Sie das Objekt fachgerecht bewerten lassen, um weder zu teuer einzukaufen noch versteckte Risiken zu übersehen.

PS: Erste Kapitalanlage? Hier noch 4 Tipps für die erste Kapitalanlage mit Video.

Immobilienbewertung: Was ist wichtig?

Die Bewertung einer Immobilie basiert nicht nur auf Quadratmetern und Baujahr. Entscheidend sind Faktoren wie Lage (Makro und Mikro), energetischer Zustand, Zustand von Dach, Leitungen und Heizung, aber auch Mietverträge, Leerstand und Entwicklungsmöglichkeiten. Eine grobe Online-Schätzung reicht hier nicht aus – lassen Sie besser ein Wertgutachten erstellen oder nutzen Sie professionelle Bewertungsmodelle mit Vergleichsobjekten.

• Immobilie bewerten

Reminder! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Wertsteigerung erkennen & Potenziale nutzen

Sie suchen nach Objekten mit Entwicklungschancen? Dann achten Sie auf ausbaufähige Dachgeschosse, sanierungsfähige Leerstände oder Grundstücke mit Nachverdichtungspotenzial. Auch die Umstellung auf moderne Heizsysteme oder Balkonanbau kann den Wert deutlich erhöhen. Entscheidend ist die Wirtschaftlichkeit: Rechnen Sie jede Maßnahme durch und vergleichen Sie sie mit der möglichen Mietsteigerung oder Wertzuwachs.

Zusammenhang von Preis, Lage und Rendite

In gefragten Lagen (A-Lage, gute B-Lage) ist der Kaufpreis höher, die Mietrendite meist geringer. Wie das Ertragswertverfahren Immobilien funktioniert, erklären wir im Detail mit Beispielrechnung. In strukturschwachen Regionen zahlen Sie weniger – aber auch mit höherem Leerstandsrisiko. Die optimale Balance liegt in wachsenden Mittelstädten mit guter Infrastruktur, stabiler Nachfrage und moderaten Preisen. Achten Sie hier auf Mikrolage, Verkehrsanbindung und Demografie.

• A-, B- und C-Lage

Mietrendite berechnen & richtig bewerten

Die Bruttomietrendite zeigt Ihnen, wie viel Prozent des Kaufpreises Sie jährlich durch Mieteinnahmen erzielen. Sie berechnet sich ganz einfach: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Eine solide Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser liegt zwischen 6 und 9 Prozent – bei Toplagen darunter, bei strukturschwachen Gegenden oft darüber. Doch Vorsicht: Eine hohe Rendite in einer schlechten Lage kann trügen, wenn der Wiederverkauf problematisch ist.

Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100 = Bruttomietrendite

• Mietrendite vs Kaufpreisfaktor

Sanierungsobjekt oder voll vermietet?

Sanieren & neu vermieten

Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses kann sich lohnen – wenn Lage und Substanz stimmen. Sanieren Sie effizient, können Sie danach neu vermieten – zu höheren Preisen und mit modernen Standards. Achten Sie bei leerstehenden Objekten darauf, dass keine Mietverhältnisse bestehen und informieren Sie sich vorab über die Sanierungskosten und mögliche Förderungen.

Vollvermietete Objekte: Sicherheit & Soforteinnahmen

Ein bereits voll vermietetes Objekt bringt von Tag eins Einnahmen. Hier sollten Sie alle Mietverträge prüfen: Laufzeit, Miethöhe, Indexierung, Staffelmieten, Kündigungsfristen. Lassen Sie sich auch die Zahlungshistorie der Mieter vorlegen. Ideal ist eine gemischte Mieterstruktur ohne Mietrückstände.

Wichtig: Mietrecht & Grenzen der Kündigung

Sie können nicht beliebig kündigen oder die Miete anheben. Kündigungen sind nur bei Eigenbedarf oder Pflichtverletzungen zulässig. Mieterhöhungen sind gesetzlich limitiert – in Regionen mit Mietpreisbremse gelten zusätzliche Vorgaben. Sanierungskosten dürfen nur anteilig umgelegt werden. Planen Sie diese Aspekte sorgfältig ein.

Kaufvertrag & rechtliche Grundlagen

Notar & Vertragsprüfung

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt und muss notariell beurkundet werden. Der Notar fungiert als neutraler Dritter und sorgt dafür, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind. Sie erhalten vorab einen Vertragsentwurf, den Sie mit Ihrem Berater oder Anwalt prüfen sollten. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen, offene Fragen werden geklärt.

Grundbuch, Eigentumsübergang & Auflassungsvormerkung

Mit der Beurkundung ist der Kauf rechtskräftig – aber Sie sind noch nicht Eigentümer. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch. Vorher wird eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen, die Sie absichert. Voraussetzung: Der Kaufpreis muss gezahlt und die Grunderwerbsteuer entrichtet sein.

• Kaufvertrag Immobilie

Steuern & Kaufnebenkosten im Blick

Grunderwerbsteuer & Nebenkosten

Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten an: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und ggf. Maklerprovision. Diese belaufen sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises und müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden. Eine solide Finanzplanung rechnet diese Posten von Anfang an mit ein.

• Grunderwerbsteuer

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Für größere Portfolios lohnt sich eine Strukturierung über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Familienstiftung. Damit profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen – etwa bei der Vererbung oder bei Veräußerung nach der Spekulationsfrist. Die Gründung und laufende Verwaltung erfordern jedoch eine gute steuerliche und rechtliche Beratung.

• Immobilien GmbH
• Familienstiftung

Vermieten: Mieter, Verträge & Einnahmen

Die erfolgreiche Vermietung beginnt mit der Auswahl der richtigen Mieter. Neben Bonität und Schufa sind auch persönliche Eindrücke wichtig. Ein klarer, rechtssicherer Mietvertrag schützt beide Seiten. Der Mietpreis orientiert sich am Mietspiegel, muss aber auch zur Ausstattung und Lage passen. Achten Sie auf Pflichtangaben, wie Betriebskosten, Hausordnung, Kündigungsfristen und Mietanpassungsklauseln.

• Vermieten von Haus & Wohnung

Fazit: Mit Strategie zum Erfolg

Ein Mehrfamilienhaus ist kein kurzfristiger Deal – sondern eine langfristige Investition, die gut geplant sein will. Wer den Markt kennt, die richtigen Kennzahlen berechnet und eine rechtssichere Abwicklung anstrebt, schafft sich eine stabile Einnahmequelle und steigert sein Vermögen nachhaltig. Nutzen Sie professionelle Beratung – bei Bewertung, Kauf, Sanierung oder Vermietung. So vermeiden Sie Fehler und sichern sich langfristigen Erfolg.

Alte Immobilien verkaufen: Worauf achten?

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt und deutschlandweit, dieser Ratgeber ist speziell für Einsteiger und den ersten Verkauf. Zunächst ist die Ausgangssituation ein wichtiger Anhaltspunkt für das weitere Vorgehen. Im Prinzip gibt es nur zwei wichtige Fragen:

• Wer will mein altes Haus kaufen?
• Wie viel ist mein altes Haus noch wert?

Ihr Hausverkauf, Ihr Mehrfamilienhausverkauf läuft im Prinzip, wie jeder Hausverkauf, nur ist die Bewertung des Hauses, die Bewertung des Mehrfamilienhauses etwas anspruchsvoller, je nach Baujahr und Mängel.

Starten wir mit der „wichtigsten“ Frage:

Was ist mein altes Haus wert?

Auch wenn viele Erstverkäufer zunächst oft denken:

Wer interessiert sich schon für mein altes Haus?

Selbst wenn Ihr altes Haus oder Mehrfamilienhaus absolut sanierungsbedürftig ist und in C-Lage liegt:

Angebotspreis macht Käufer

Erstens gilt:

Für den richtigen Preis lassen sich immer Käufer finden

Zweitens, denken Sie daran:

Wo ein Haus ist, ist auch ein Grundstück!

Wohnraum ist rar und Grundstücke haben immer Ihren Wert. Alte Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser und besonders Mehrfamilienhäuser bieten Potenzial.

Ablauf beim Verkauf: 3 Phasen Checkliste

Keine Details, aber ein schneller Überblick zu den 3 Verkaufsphasen, die Sie erwarten. Phase 2 erfordert die meiste Energie, von den Gesprächen mit Interessenten, über Bonitätsprüfung (kann sich XY Ihr Haus wirklich leisten?) über die Besichtigungen und Verhanldungen.

1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
   1. Finanzplanung und Verkaufszeitpunkt
   2. Immobilienmakler beauftragen
   3. Unterlagen und Dokumente
   4. Immobilienwert steigern
   5. Angebotspreis ermitteln
   6. Exposé erstellen
2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und Käufer finden
   1. Immobilie vermarkten
   2. Kontakt mit Kaufinteressenten
   3. Kaufinteressenten filtern und auswählen
   4. Bonitätsprüfung
   5. Besichtigungstermine
   6. Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung
3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
   1. Kaufvertrag bei Notar aufsetzen
   2. Notartermin
   3. Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung
   4. Übergabe der Immobilie
   5. Notarkosten & Maklerprovision
   6. Steuern zahlen

Sie wollen mehr über den Verkauf lernen?

Hier habe ich alle Schritte für Sie in einem Ratgeber:

• Hausverkauf
• Mehrfamilienhausverkauf

Kommen wir zur Bewertung Ihres alten Hauses:

Bewertung: Baufällig, sanierungsbedürftig, worauf achten?

Wie wird ein Haus bewertet? Wer sein allererstes Haus verkauft, der hat viele Fragen zum Ablauf, zum Prozess, aber auch zur Bewertung der alten Immobilie. Schließlich ist die Bewertung die Grundlage für den Angebotspreis und Kaufpreis und im Endeffekt auch Ihren Gewinn, aus dem Verkauf der Immobilie.

Welchen Haustyp verkaufen Sie?

Gleich haben wir für Sie noch ausführlichere Ratgeber zum Thema Immobilienbewertung bei Haus, Mehrfamilienhaus und auch bei Villen, je nachdem, welchen Haustyp Sie verkaufen wollen. Je nachdem, um welche Hausart es sich handelt, verändern sich die Parameter, von Reihenhaus über frei stehende Villa bis zum Landhaus und Mehrfamilienhaus.

Je nach Größe der Immobilie, Zustand des Objekts, je höher die Kapazitäten der Vermietung (versus Leerstand), Lage und die Größe des Grundstücks, ergeben sich Angebotspreise, die realistisch sind und Interessenten für Ihre Immobilie anziehen.

Bewertungskriterien: Lage, Größe, Zustand

Egal, ob Sie Ihr Haus schnell verkaufen wollen oder den Verkauf planen, hier die fünf wichtigsten Bewertungskriterien im Überblick:

1. Hausart / Nutzungsart (Eigennutz, in Vermietung, Mehrparteienhäuser)
2. Größe der Immobilie
3. Größe des Grundstücks
4. Lage und Entwicklung
5. Zustand das Objekt
6. Aktuelle Vermietung

Diese Bewertung erstellen Sie selbstverständlich nicht selbst, sie wird von Profis wie uns, durch Gutachter bzw. Sachverständigen erstellt. Das bietet eine objektive Wertermittlung (Verkehrswert), zur Grundlage der gesamten Berechnung, aus der sich der Angebotspreis berechnen lässt. Bei der Kalkulation des Angebotspreises werden auch perspektivische Entwicklungen eingepreist.

Sie wollen mehr über die Bewertung lernen?

Lernen Sie hier noch mehr Grundlagen zum Thema Hausbewertung, Bewertung von Mehrfamilienhäusern und natürlich auch die Bewertung von Grundstücken.

• Haus bewerten
• Mehrfamilienhaus bewerten
• Bewertungsmethoden
• Typische Mängel nach Baujahr

Auch abseits der Großstadt, Wohnraum ist rar und Sie werden einen Käufer finden.

Altes Mehrfamilienhaus verkaufen: Melden Sie sich!

Ist die Grundfläche groß genug, das Mehrfamilienhaus hat ausreichend Eigentumswohnungen, dann können alte Häuser, Mehrfamilienhäuser und deren Grundstücke großes Potenzial bei Immobilieninvestoren haben, im Inland, aber auch bei ausländischen Investoren.

Mit Sanierungsstau, Leerstand, baufällig, nehmen Sie gern unverbindlich Kontakt zu mir auf:

• Kontakt

Mietshaus / Zinshaus Off Market verkaufen

Damit Sie solche Investoren (Family-Offices, Unternehmen, Investment und Immobilien Fonds, sonstige Institutionen) erreichen, müssen Sie Ihre Immobilie mit Experten in Off Market Bereich verkaufen. Was bedeutet das? Hier werden Immobilien exklusiv vermarktet, von einem Immobilienbüro.

Sozusagen 1:1, das Immobilienbüro kontaktiert nur ausgewählte Kontakte, anhand des vorher bekannten Profils. Ihre Immobilie wird dann nicht in Immobilienportalen auftauchen, sondern sehr gezielt einzelnen Investoren, mit passendem Ankaufsprofil, präsentiert. Große Investoren wollen direkten und exklusiven Zugriff, andere Objekte sind für sie nicht interessant, denn sie kosten Zeit.

Der große Vorteil:

Der gesamte Verkauf läuft diskret, anonym und Sie verschwenden keine Zeit mit Interessenten, die kein Geld haben oder nur mal schauen wollen.

Vorteile beim Off Market Verkauf:

• Gezielte Ansprache von Investoren und Institutionen
• Exklusiver Zugriff für ausgewählte Kontakte mit passendem Profil
• Keine Präsenz auf öffentlichen Immobilienportalen
• Schnellerer Verkauf und potenziell höherer Verkaufspreis

Kapital und Kaufkraft: Bspw. für Modernisierung

Diese Investorenkreise besitzen auch das nötige Kapital, um die alte Immobilie zu entwickeln. Sie haben 2 Optionen.

Beispiel: Entwicklung von Miete zu Eigentum

Ein ganz einfaches Beispiel: Sie haben ein altes Mehrfamilienhaus, mit 15, 20, 30 oder 40 Mietparteien. Jetzt gibt es zwei Möglichkeiten:

Option 1: Regionale Käufer

Regionale Investoren haben in der Regel weniger Kapital als Investoren, die national oder international tätig sind. Dementsprechend wird ein Großteil der Immobilien so weiter betrieben, wie sie bisher sind.

Damit liegt weniger Potenzial in der alten Immobilie und der Kaufpreis sinkt.

Option 2: Überregionale Investoren

Größere Investoren hingegen nehmen Kapital in die Hand und entwickeln das Objekt, zum Beispiel werden aus Mietwohnungen Eigentumswohnungen.

Genauso bekommen Sie als Verkäufer höhere Angebote.

Deshalb verschwenden Sie Ihre Zeit nicht auf Immobilienportalen, müssen 100 E-Mails beantworten, ständig Bonitätsprüfungen durchführen. Und wie prüft man das Eigenkapital bzw. die Finanzierung des Käufers?

Verkaufen Sie Ihre alte Immobilie im Off Market Bereich, passiert es nicht selten, dass bereits die erste Person vom Kontakt zum Käufer des Objekts wird. Kaufvertrag und Notartermin sind vier Wochen später erledigt.

Vorteil: Finanzierungsnachweise liegen vor, ebenso wie Ankaufsprofile der Investoren = Schneller Ablauf im Verkauf

Immobilien im Sanierungsstau:

Alte Burg, altes Schloss oder Anwesen?

Noch spezieller als Häuser und Mehrfamilienhäuser sind Objekte, wie alte Burgen und Schlösser, die Ihre besten Zeiten hinter sich haben.

Doch auch hier gibt es gute Chancen, dass Immobilieninvestoren oder auch Investmentfonds Interesse an Ihrem Objekt haben. Je nachdem, wie es um den Denkmalschutz besteht, lassen sich auch hier „einfache“ Optionen (Umwandlung in Eigentumswohnungen), bis hin zu komplexeren Möglichkeiten der Umgestaltung bzw. Umwidmung umsetzen.

Deshalb können wir Ihnen hier keinen einheitlichen Leitfaden anbieten, ähnlich wie bei alten Häusern und Mehrfamilienhäusern. Es kommt immer auf die individuelle Lage an, die Entwicklungsmöglichkeiten, zum Beispiel durch den Denkmalschutz, aber auch die Geschichte zählt bei solchen Objekten.

Sanierungsstau, Leerstand, baufällig: Melden Sie sich!

Mit Sanierungsstau, Leerstand, baufällig, nehmen Sie gern unverbindlich Kontakt zu mir auf. Vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer für Ihr altes Haus.

• Kontakt

Die fünf Wert-Faktoren im Überblick

Bei einem Mehrfamilienhaus wirken fünf Faktoren multiplikativ — nicht additiv. Das heißt: Eine schwache Lage lässt sich durch einen Top-Zustand kaum kompensieren, und umgekehrt. Wer den Wert seriös einschätzen will, prüft alle fünf Punkte parallel.

• Lage — Makro- und Mikrolage, Standortqualität, demografische Entwicklung
• Zustand — Baujahr, Bausubstanz, Modernisierungsgrad, energetische Effizienz
• Nutzungsarten — reine Wohnnutzung, Mischnutzung mit Gewerbe, Ausbaupotenzial
• Mieter und Mietverträge — Bonität, Fluktuation, Vertragslaufzeiten, Mieten vs. Marktniveau
• Potenzial — Mietsteigerung, Dachausbau, Aufteilung in WEG, Quartiersentwicklung

Ein Mehrfamilienhaus ist kein Wohn-Asset, sondern ein Cashflow-Asset. Bewertet wird nicht der Quadratmeter, sondern die Jahresnettokaltmiete — multipliziert mit dem lagetypischen Faktor und korrigiert um Bewirtschaftungskosten und Bodenwert.

Faktor 1: Lage — der Hebel mit dem größten Effekt

Die Lage entscheidet über das Vielfache der Jahresnettokaltmiete, das ein Käufer zu zahlen bereit ist. Zwischen einer A-Lage in München und einer C-Lage in Ostbrandenburg liegen leicht Faktor 3 bis 4 — bei identischer Mieteinnahme. Drei Ebenen sind dabei zu trennen.

Makrolage

Die Makrolage umfasst Stadt, Region und Wirtschaftsraum. Entscheidend sind Bevölkerungswachstum, Arbeitsmarkt, Hochschulen und Infrastrukturprojekte. Schrumpfende Regionen haben strukturell niedrigere Multiplikatoren — auch bei guten Mietern. Faustregel: Wo die Bevölkerung schrumpft, schrumpft langfristig auch der Faktor.

Mikrolage

Die Mikrolage betrifft den konkreten Straßenzug: Lärm, Nachbarschaft, ÖPNV-Anbindung, Einkauf, Schulen. Zwei Häuser im selben Stadtteil können sich im Wert um 15–20 % unterscheiden — allein wegen der Mikrolage.

Bodenwert und Bodenrichtwert

Der Bodenwert wird über den Bodenrichtwert (BRW) des Gutachterausschusses ermittelt: Grundstücksfläche × Bodenrichtwert in €/m². In A-Lagen wie München-Schwabing erreicht der BRW 4.000–8.000 €/m², in C-Lagen oft unter 100 €/m². Bei einem 600-m²-Grundstück sind das 60.000 € versus 3.000.000 € reiner Bodenwert — bevor das Haus überhaupt mitbewertet wird.

Multiplikator-Spannen nach Lage

Die folgende Übersicht zeigt typische Bandbreiten in Deutschland — vom Top-Standort bis zum strukturschwachen Raum:

Mehr zur Standortlogik im Ratgeber Immobilienlage sowie zur aktuellen Marktanalyse für Immobilienkäufer.

Faktor 2: Zustand — wo das Geld liegt (und wo die Risiken)

Der Zustand wird oft unterschätzt. Käufer rechnen Modernisierungsstau in der Regel mit dem 1,5- bis 2-fachen Wert vom Verkaufspreis ab — weil Handwerkerkosten, Bauleitung und Mietausfall während der Sanierung dazukommen.

Die typischen Kostentreiber

• Dach — Sanierung kostet 200–400 €/m² Dachfläche
• Fassade und Dämmung — 150–280 €/m² je nach WDVS-Standard
• Heizung — moderne Wärmepumpe oder Hybrid: 25.000–60.000 € pro Haus
• Elektrik — Komplettsanierung 80–150 €/m² Wohnfläche
• Bäder und Küchen — pro Wohnung 8.000–20.000 €
• Steigleitungen / Sanitär — 60–120 €/m² Wohnfläche

Energetischer Standard und KfW-Klassen

Seit Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist der energetische Standard ein eigenständiger Werttreiber. Häuser unterhalb Effizienzklasse E werden zunehmend schwerer finanzierbar — Banken kalkulieren Sanierungskosten in den Beleihungswert ein. Faustformel: Pro Klassenstufe schlechter (E → F → G → H) sinkt der erzielbare Faktor um 1–2 Punkte.

Instandhaltungsrücklage

Vergessen Sie die Instandhaltungsrücklage nicht: Bei MFH werden 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr als realistische Rücklage angesetzt. Details zu Bausubstanz und versteckten Mängeln finden Sie im Ratgeber Immobilie und Mängel.

Bewirtschaftungskosten — der unterschlagene Block

Was Anfänger oft übersehen: Der Reinertrag liegt deutlich unter der Bruttomiete. Nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten reduzieren den Ertrag um 20–25 %:

• Verwaltung — 250–350 € pro Wohneinheit und Jahr
• Instandhaltung — 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr (nicht umlagefähig)
• Mietausfallwagnis — 2–4 % der Jahresnettokaltmiete
• Versicherungen / Verwalter-Pauschalen — meist umlagefähig, aber prüfen

Faktor 3: Nutzungsarten — Wohnen, Gewerbe, Mix

Reine Wohnimmobilien sind derzeit am gefragtesten — und werden mit den höchsten Faktoren gehandelt. Mischobjekte mit Gewerbeanteil im Erdgeschoss können werthaltig sein, wenn der Gewerbemieter solide ist; bei Leerstand oder Branchenrisiko (Einzelhandel, Gastronomie) drücken sie den Wert.

Nutzungsarten im Vergleich

• Reine Wohnnutzung — höchste Liquidität am Markt, beste Finanzierung
• Wohnen + solides Gewerbe — Arzt, Apotheke, Bank: wertstabilisierend
• Wohnen + Risikogewerbe — Gastro, Einzelhandel: Faktor-Abschlag 2–4 Punkte
• Ausbaupotenzial — Dachgeschoss, Anbau, Aufteilung: Wertreserve
• Sondernutzung — Boardinghouse, Studentenwohnheim, Mikroapartments: Spezialmarkt

Warum Mischobjekte schwerer zu bewerten sind

Der Gewerbeteil hat eigene Marktmieten, eigene Laufzeiten und eigene Risiken — und wird vom Gutachter separat kapitalisiert. Daraus resultiert ein zweigeteilter Ertragswert: Wohnteil mit hohem Faktor, Gewerbeteil mit Abschlag. Wer ein Mischobjekt verkauft, sollte beide Teile transparent dokumentieren.

Finanzierungs-Auswirkung

Banken differenzieren scharf: Bei mehr als 20 % Gewerbeanteil rutscht das Objekt aus dem klassischen Wohnimmobilien-Kredit in den Gewerbekredit — höhere Margen, kürzere Zinsbindung, niedrigerer Beleihungsauslauf. Das drückt den realisierbaren Verkaufspreis um 5–10 %.

Faktor 4: Mieter und Mietverträge — der unterschätzte Hebel

Hier liegt der häufigste Bewertungs-Fehler. Viele Eigentümer rechnen mit der Bestandsmiete — übersehen aber, dass diese oft 15–30 % unter Marktmiete liegt (Mietpreisbremse, Bestandsmieter, alte Verträge). Für den Käufer ist das Wertsteigerungspotenzial; für den Verkäufer eine Hausaufgabe vor dem Verkauf.

Was Käufer prüfen

Ein professioneller Käufer arbeitet die Mieterstruktur Vertrag für Vertrag durch. Diese Punkte stehen ganz oben auf seiner Liste:

• Mietausfallquote — durchschnittlich 2–4 %, bei schlechter Mieterstruktur 8 %+
• Restlaufzeiten — befristete Verträge, Staffel- und Indexmieten
• Bestandsmiete vs. Marktmiete — Differenz = stilles Potenzial
• Mieterbonität — SCHUFA, Beruf, Mietzahlungshistorie
• Modernisierungsumlage — bereits ausgeschöpft oder noch möglich (§ 559 BGB, 8 % p.a.)

Kündigungssperrfristen je Bundesland

Bei Aufteilung in Wohnungseigentum und Verkauf an Selbstnutzer greift § 577a BGB — die Kündigungssperrfrist variiert stark je Bundesland und Gemeinde:

• Berlin, München, Hamburg — bis zu 10 Jahre Sperrfrist
• Köln, Frankfurt, Stuttgart — meist 5–8 Jahre
• B- und C-Städte — Standard 3 Jahre

Mietanpassung vor Verkauf

Wie im Ratgeber Mehrfamilienhaus bewerten beschrieben, lohnt sich vor dem Verkauf eine Markt- und Kaltmiete-Analyse — Mietanpassungen können den Verkaufspreis um 5–15 % heben. Auch Mietrendite und Marktvergleich gehören in jede seriöse Vorbereitung.

Faktor 5: Potenzial — was der Käufer zusätzlich sieht

Ein erfahrener Investor zahlt nicht nur für den Status quo, sondern für das, was er aus dem Objekt machen kann. Dieses Potenzial wird zum Teil schon im Kaufpreis eingepreist — wer es vor dem Verkauf transparent macht, holt einen Aufschlag heraus.

Die fünf größten Potenzial-Hebel

• Mietanpassung — Anhebung auf Marktmiete bei Mieterwechsel oder Modernisierung
• Dachausbau — zusätzliche Wohnfläche, oft genehmigungsfähig
• WEG-Aufteilung — Verkauf Wohnung für Wohnung, oft 15–25 % höherer Gesamterlös
• Energetische Sanierung — Mietzuschlag plus KfW-Förderung
• Quartiersentwicklung — geplante Infrastruktur, neue ÖPNV-Anbindung, B-Plan-Änderungen

WEG-Aufteilung als Königsweg

Die nachträgliche Aufteilung in Eigentumswohnungen ist der größte Einzel-Hebel — sie verwandelt einen institutionellen Markt in einen Endkundenmarkt mit deutlich höheren Quadratmeterpreisen. In Großstädten kann der Erlös durch Einzelverkauf 15–25 % über dem Blockverkauf liegen, vorausgesetzt die rechtlichen Hürden (Mieterschutz, Kündigungssperrfristen nach § 577a BGB) werden eingehalten.

Off-Market — der Premium-Aufschlag

Hochwertige MFH in A-Lagen werden selten öffentlich gehandelt. Off-Market-Transaktionen oder strukturierte Bieterverfahren erzielen regelmäßig 5–12 % Aufschlag gegenüber dem Maklerexposé — weil zahlungsstarke Family Offices und institutionelle Käufer bewusst gegen die Konkurrenz bieten. Wer ein A-Objekt besitzt, sollte den Off-Market-Vertrieb prüfen.

Schnell-Bewert

]]> https://lukinski.de/mehrfamilienhaus-bewerten-verkehrswert-wertermittlung-kaufpreis-immobilie/ Fri, 02 Feb 2024 02:08:50 +0000 https://lukinski.de/?p=28761 Mehrfamilienhaus bewerten – Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen wollen, dann kommt es auf eines an: Ein fundierter, marktorientierter, realistischer Kaufpreis. Tipps zur Haus schätzen lassen und den gängigen Verfahren finden Sie hier. Damit Sie einen ersten Eindruck von der Komplexität rund um Lage, Verkehrswert, Vergleichsimmobilien, Bausubstanz & Co. Wie Sie den Verkehrswert ermitteln und was dabei zu beachten ist. bekommen und Fehler beim Verkauf vermeiden, haben wir diesen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus bewerten für Sie geschrieben. Noch ein Tipp! Lage, Jahresnettokaltmiete + Kaufpreis: So können Sie ein Mehrfamilienhaus schnell bewerten.

Was ist Ihr Mehrfamilienhaus wert?

Eine fundierte Immobilienbewertung ermittelt der Verkehrswert Ihrer Immobilien zum aktuellen Zeitpunkt, genauer:

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert, zu dem diese unter normalen Umständen zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem interessierten Käufer gehandelt werden könnte.

Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf, Frankfurt – Ermittelt wird Ihr Verkehrswert durch mindestens 2 von 5 Bewertungsmethoden. Mehr zum Wertgutachten erstellen lassen – Kosten, Ablauf und wann Sie es brauchen. Die Verkehrswertermittlung bezieht sich auf die Immobilien Lage, das sind Makrolage (Stadt/Region) und die Mikrolage (unmittelbare Umgebung), den Schnitt, die Größe und eventuell bestehende Grundschuldeinträge, die den Wert mindern können. Der Wie Sie den Immobilie bewerten können, erklärt unser ausführlicher Ratgeber. Verkehrswert ist gemäß BauGB § 194 kein dauerhaft festgeschriebener Wert, sondern bezieht sich auf den im Gutachten angegebenen Stichtag.

Zusammengefasst:

• Verkehrswertermittlung beziehend auf Makro- und Mikrolage der Immobilie
• Berücksichtigung von Schnitt, Größe & Grundschuldeinträge
• Nicht dauerhafte Festschreibung, sondern auf angegebenem Stichtag basierend

Darauf achten Profis bei der Bewertung: 11 Schritte

Risikoanalyse – Im Vergleich zu Eigentumswohnungen birgt der Kauf eines Mehrfamilienhauses größere finanzielle Risiken, da alle Kosten und Reparaturen vom Eigentümer allein getragen werden müssen. Besondere Aufmerksamkeit ist daher geboten.

1. Besichtigung des Kellers
2. Schädlingsbefall
3. Treppenhaus und Fassade
4. Dachgeschoss
5. Wohnungsbesichtigung
6. Umfeldanalyse
7. Potenzialanalyse
8. Dokumentenprüfung
9. Maßnahmenkalkulation
10. Gründliche Vor- und Nachbereitung
11. Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stopp! Vor jeder Besichtigung

Vor jeder Besichtigung sollten Sie eine gründliche Prüfung vom Schreibtisch aus durchführen. Dabei ist es wichtig, die Kennzahlen anhand des Exposés und des Datenraums zu überprüfen. Besonderes Augenmerk gilt der Nettomietrendite und dem Kaufpreisfaktor, um die Rentabilität der Investition einzuschätzen. Zusätzlich sollten Sie die Mieterliste auf potenzielle Risiken wie Leerstand und Altlasten überprüfen. Eine umfassende Überprüfung ermöglicht es, Zeit mit unrentablen Immobilien zu sparen.

1. Exposé überfliegen, Nettomietrendite bzw. Kaufpreisfaktor
2. Wenn das passt: Mieter, Mietverträge, Leerstand checken, Altlasten, usw.

Tipp, lesen Sie hier mehr: Mietshaus / Zinshaus verkaufen.

Der erste Eindruck: Vertrauensvoll

Sie wollen das Mehrfamilienhaus kaufen, wenn alles passt, wie im Exposé beschrieben?

Treten Sie direkt kompetent auf: Von Kleidung bis zum Vertrauen, dass Sie sich das Mehrfamilienhaus leisten können (wenn alles ist, wie im Exposé beschreiben).

Ein freundliches und authentisches Auftreten ist wichtig, um Makler und potenzielle Mieter nicht zu verschrecken. Die Kleiderwahl kann je nach Situation variieren. Essenziell, hier mein Tipp, eine solide, vorherige Finanzierungsplanung mit sicherem Auftritt.

Starten wir jetzt mit der Besichtigung, worauf müssen Sie achten?

Besichtigung des Kellers

Achten Sie auf die Atmungsfähigkeit des Kellers, den Zustand der Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Heizungsrohre, sowie den Zustand der Heizungsanlage und der Träger.

• Zustand der Wasser- und Abwasserleitungen prüfen
• Heizungsanlage und Rohre inspizieren
• Atemfähigkeit des Kellers überprüfen

Schädlingsbefall

Achten Sie im Keller auf lebendige Spinnen, die auf erhöhte Feuchtigkeit hinweisen könnten, sowie auf Zeichen von Schädlingsbefall wie Sägemehl.

• Auf lebendige Spinnen und Sägemehl achten
• Zeichen von Schädlingsbefall erkennen
• Mögliche Feuchtigkeit im Keller beachten

Treppenhaus und Fassade

Überprüfen Sie den Zustand der Treppen, der Fenster, des Klingeltableaus und achten Sie auf möglichen Schädlingsbefall im Treppenhaus. Inspektion der Fassade auf Risse, Farbe und mögliche Graffitis.

• Zustand der Treppen und Fenster überprüfen
• Auf Schädlingsbefall im Treppenhaus achten
• Fassade auf Risse und Graffitis untersuchen

Dachgeschoss

Überprüfen Sie den Zustand der Dachkonstruktion, der Dacheindeckung, sowie die Dämmung und Isolierung des Dachs.

• Dachkonstruktion und -eindeckung prüfen
• Dämmung und Isolierung inspizieren
• Zustand der Dachinstallationen überprüfen

Wohnungsbesichtigung

Achten Sie auf den Zustand des Bodens, der Wände, der Elektrik, der Heizung, der Fenster und der sanitären Anlagen. Sprechen Sie auch mit den Mietern, um Informationen über mögliche Mängel oder Wünsche zu erhalten.

• Boden, Wände, Elektrik, Heizung, Fenster und sanitäre Anlagen begutachten
• Informationen von Mietern über mögliche Mängel einholen
• Den Gesamtzustand der Wohnung bewerten

Umfeldanalyse

Untersuchen Sie die Umgebung des Hauses hinsichtlich der Lage, der Nachbarschaft, der Infrastruktur und der Zukunftsperspektive des Standorts.

• Lage, Nachbarschaft und Infrastruktur untersuchen
• Zukunftsperspektive des Standorts bewerten
• Potenzielle Auswirkungen auf den Wert der Immobilie berücksichtigen

Potenzialanalyse

Prüfen Sie mögliche Ausbaupotentiale wie Dachausbau, Gartenanlagen, Stellplatzschaffung oder Sanierungsmaßnahmen, um zusätzliche Rendite zu erzielen.

• Mögliche Ausbaupotentiale prüfen
• Zusätzliche Renditemöglichkeiten wie Dachausbau oder Gartenanlagen erkennen
• Sanierungsmaßnahmen für Wertsteigerung evaluieren

Dokumentenprüfung

Überprüfen Sie alle relevanten Unterlagen wie Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen, um potenzielle Risiken und Chancen zu erkennen.

• Baupläne, Altlasten, Grundrisse und Baugenehmigungen überprüfen
• Potenzielle Risiken und Chancen erkennen
• Relevante Dokumente gründlich analysieren

Lesen Sie hier mehr:

• Unterlagen Mehrfamilienhaus Verkauf

Maßnahmenkalkulation

Kalkulieren Sie die Kosten für mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ein, um die Rentabilität des Investments zu bewerten.

• Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kalkulieren
• Rentabilität des Investments bewerten
• Langfristige finanzielle Auswirkungen berücksichtigen

Gründliche Vor- und Nachbereitung

Nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Besichtigung, fertigen Sie Notizen und Skizzen an, um einen detaillierten Überblick zu erhalten.

• Ausreichend Zeit für Besichtigung einplanen
• Notizen und Skizzen für detaillierten Überblick anfertigen
• Vor- und Nachbereitung sorgfältig durchführen

Kommunikation mit Mietern und Maklern

Stellen Sie Fragen, kommunizieren Sie offen und freundlich, um relevante Informationen zu erhalten und eine gute Beziehung aufzubauen.

• Offene und freundliche Kommunikation
• Relevante Informationen von Mietern und Maklern erhalten
• Gute Beziehung aufbauen für erfolgreichen Verlauf der Besichtigung

Wertermittlungsverfahren: Die 5 typischen Methoden

Der Immobilientyp bestimmt das für die Verkehrswertermittlung verwendete Bewertungsverfahren. Zur Verkehrswertermittlung von Immobilien gibt es unterschiedliche standardisierte Bewertungsverfahren.

In der Regel werden mindestens zwei dieser Verfahren gleichzeitig durchgerechnet:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren
4. Residualverfahren
5. Beleihungswertermittlung

Lesen Sie hier mehr zu den: Bewertungsmethoden.

Kosten für die Bewertung

Am einfachsten geht es mit Immobilienmakler.

Tipp! Kostenlose Bewertung vom Immobilienmakler

Für eine Werteinschätzung, den Kauf und Verkauf einer Immobilie, aber auch deren Potenzial, reicht die Bewertungen eines erfahrenen Immobilienmaklers aus. Sie oder er bedient sich dann der typischen Bewertungsverfahren zur Wertermittlung.

• Kostenlose Immobilien Bewertung
• Ideal für Werteinschätzung, Kauf und Verkauf typischer Immobilienarten

Gutachten vom Sachverständigen: Auseinandersetzung und Gericht

Bei einem Immobilienwert, der unter einer Grenze von 150.000 Euro liegt, können Sie mit ungefähren Kosten von 1.800 Euro rec

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen. Bei Luxusimmobilien wie Villen oder auch Mehrfamilienhäusern einem Immobilienwert über 1 Million hebt sich das angesetzt Honorar auf 3.000 Euro.

• Unter 150.000 Euro Wert = 1.800 Euro (netto), 2.142 Euro inkl. Steuer
• Über 1.000.000 Euro Wert = 3.160 Euro (netto), 3.760 Euro inkl. Steuer
• Benötigt vor Gericht, in Auseinandersetzungen

Quelle: Bundesverband der Sachverständigen

Wann braucht man ein Gutachten?

Ein Wertgutachten für Immobilien ist für einen Verkauf möglicherweise nicht zwingend erforderlich.

Jedoch kann es bei gerichtlichen Streitigkeiten unverzichtbar sein, da nur ein offizielles Gutachten eines Immobiliensachverständigen vor Gericht Bestand hat.

Mehrfamilienhaus verkaufen

Worauf müssen Sie achten, wenn Sie Mehrfamilienhaus verkaufen wollen? Lernen Sie hier den gesamten Ablauf kennen:

• Mehrfamilienhaus verkaufen

]]> https://lukinski.de/wann-kann-man-ein-mehrfamilienhaus-steuerfrei-verkaufen/ Tue, 02 Jan 2024 09:49:57 +0000 https://lukinski.de/?p=337988 Wann kann man ein Mehrfamilienhaus steuerfrei verkaufen? Unser Spekulationssteuer Rechner für Immobilien zeigt, ob Ihr Verkauf steuerfrei ist oder welche Steuerlast entsteht. Hier habe ich einmal alles Wichtige für Sie zusammengefasst. So verstehen Sie schnell und einfach, wann ein steuerfreier Verkauf möglich ist. Maßgeblich für Privatpersonen ist meist nur die Spekulationssteuer. Ein schneller Einblick! Sie wollen mehr wissen? Lesen Sie hier: Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern. Den kompletten Ablauf beim Mehrfamilienhaus verkaufen mit Preisermittlung und Mieterthemen. Noch Fragen? Schreiben Sie mir oder rufen Sie an, ganz unverbindlich: Kontakt.

Schnelle Antwort: Was beachten für steuerfreien Verkauf?

Vorab eine Anmerkung: Maßgeblich beim Mehrfamilienhaus ist überwiegend die Spekulationsfrist von 10 Jahren, da sich Mehrfamilienhäuser zu 99,9 % in Vermietung befinden. „Selbst bewohnt“ ist im Kontext von Mehrfamilienhaus möglich, wenn Sie keinerlei Vermietung vornehmen. Sagen wir, Sie kaufen heute ein leer stehendes oder Mehrfamilienhaus in Berlin, warten 3 Jahre und nehmen dann die Gewinne aus der Grundstückspreissteigerung mit.

Egal, ob Mietshaus oder Immobilien allgemein, so können Sie steuerfrei verkaufen:

1. Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen
2. 3 Objekte Regel in Berlin
3. Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Spekulationssteuer: Steuerfrei verkaufen

Die Spekulationsfrist schneller erklärt:

• Selbst bewohnt = 3 Jahre
• Vermietet = 10 Jahre

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf steuerfrei. Wenn Sie kurz nachrechnen wollen, nutzen Sie meinen kostenlosen Spekulationsfrist Rechner.

Verkaufen Sie innerhalb der Spekulationsfrist, müssen Sie die Gewinne – einfach gesagt – ganz normal versteuern, wie Einnahmen aus Arbeit, egal ob angestellt oder selbstständig. Alleinstehend hieße das typischerweise 42 % Spitzensteuersatz.

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Privatperson

Betrachten wir den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Privatperson:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Bei 42 % (alleinstehend) = 840.000 Euro

Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist als Unternehmen

Ein Blick auf den Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (< 10 Jahre) als Unternehmen:

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2033 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn Berlin ca. 19,1 % (Gewerbesteuer 4,1 %, Körperschaft 15 %) = 2.000.000 Euro
• Bei 19,1 % = 382.000 Euro

Verkauf nach der Spekulationsfrist

Verkauf nach der Spekulationsfrist (> 10 Jahre / bzw. > 3 Jahre bei Selbstnutzung):

• Kauf 2024 = 2.100.000 Euro
• Verkauf 2034 = 4.100.000 Euro
• Zu versteuernder Gewinn = 2.000.000 Euro
• Steuerfrei

Fragen? Bewertung, Verkauf, Lukinski

Stephan M. Czaja (Lukinski)

Sie haben noch Fragen zur Bewertung oder zum Verkauf? Kostenlos Werteinschätzung, Maklerempfehlung und vielleicht haben wir direkt die richtigen Käufer. Schreiben Sie mir oder rufen Sie mich an, ganz unverbindlich.

• Kontakt

Sie können jetzt aber nicht 10 Immobilien kaufen, 3 Jahre warten und die Gewinne aus Grundstückswertsteigerung mitnehmen, denn:

3 Objekte Regel: Gewerblicher Handel

Dazu kommt die 3-Objekte-Regel. Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien in 5 Jahren, ist es gewerblicher Immobilienhandel.

Beim Verkauf von Immobilien bezieht sich die „3-Objekte-Regel“ darauf, dass Privatpersonen in Deutschland bis zu drei Immobilien innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren steuerfrei verkaufen können. Wenn eine Person mehr als drei Immobilien innerhalb dieses Zeitraums verkauft, gilt dies als gewerblicher Immobilienhandel und unterliegt der Einkommensteuerpflicht – auch wenn diese nicht vermietet, sondern selbst bewohnt werden.

Nach 10 Jahren des Haltens, ist der Verkauf aber immer steuerfrei.

Gewerbeimmobilie: Umsatzsteuer

Beim Verkauf einer gewerblich genutzten Immobilie, die der Umsatzsteuer unterliegt und vermietet ist, muss der Verkäufer den Vorsteuerabzug korrigieren. Falls der neue Eigentümer die Vermietung fortsetzt, wird keine Rückerstattung der Vorsteuer gewährt.

1. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbeimmobilien erfordern eine Vorsteuerkorrektur beim Verkauf
2. Die Fortführung der Vermietung beeinflusst nicht die Vorsteuererstattung für den Verkäufer

Mehrfamilienhaus verkaufen & Steuer

Sie wollen Ihr Mehrfamilienhaus verkaufen und sich weiter über mögliche Steuern informieren? Dann empfehle ich Ihnen meine beiden Ratgeber:

• Mehrfamilienhaus verkaufen
• Mehrfamilienhaus verkaufen: Steuern

Wenig Zeit, lesen Sie hier, wie Sie ihr:

• Mehrfamilienhaus schnell verkaufen

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