Bir yatırım olarak gayrimenkul: Nelere dikkat etmeliyim? – Lukinski uzmanı ile röportaj

Bir yatırım olarak gayrimenkul – nelere dikkat etmeliyim? Yatırım uzmanlarımızla gerçekleştirdiğimiz röportajda, tüm önemli yatırım seçeneklerini karşılaştırmalı olarak ele alıyoruz. Hangi yatırım iyi performans gösterir, hangisi risk taşır ve hangi yatırım en fazla karı getirir? Gayrimenkulü bir yatırım olarak hiç düşündünüz mü? İpucu! 2 bölümden 1’ini buradan okuyabilirsiniz: Klasik veya egzotik yatırım – Sermaye yatırımı olarak hangi mülk uygundur?

Yatırımlar: Popüler yatırımlar

Soru: Farklı sermaye yatırımları konusunda çok deneyim kazandınız! Lütfen bize değer ve başarı açısından en popüler yatırımların her biri için bir artı ve eksi değer verin.

O zaman önce bunu konuşalım: Şu anda en popüler yatırımlar hangileri? Hisse senetlerini, devlet tahvillerini, tüm bunları fon olarak da düşünebilirim, sonra değerli metalleri ve hatta emtiaları da. Tabii ki “beton altın” olarak adlandırılan evleri ve apartmanları da düşünüyorum.

Bir yatırım biçimi olarak hisseler

Bir yatırım olarak hisse senetleriyle başlayalım. Büyük sermaye getirileri için büyük fırsatlar kesinlikle bunun lehine konuşuyor. Özellikle de yatırdığınız paraya günlük yaşamınızda acilen ihtiyacınız yoksa ve “paranızı dağıtmak” için biraz daha zamanınız varsa.

İşte CONTRA burada devreye giriyor: Parasını hisselere yatıran herkes, hisselerdeki bazen güçlü fiyat dalgalanmalarına tepki vermek için ya çok fazla bilgiye ya da zamana sahip olmalıdır.

Hisse fiyatlarında kazanma şansı ne kadar yüksekse, kişinin parasını kaybetme riski de o kadar büyüktür.

Hiçbir koşulda bir kişi tüm sermayesini hisse senetlerine yatırmamalı, hele hele tek bir “menkul kıymete”, yani tek bir şirketin hisselerine hiç yatırmamalıdır! Birden fazla şirkete veya daha iyi yatırım biçimlerine yayılmak, her açıdan temerrütten kaçınmanın en güvenli yoludur.

Fonlar yatırım güvencesi getirmez: Dezavantaj

İşte fonlara geldik: Burada en büyük avantaj, sermaye yatırımcısının sözde fon hisselerini satın alırken hemen daha geniş bir şirket tahvili yelpazesine bahis oynamasıdır. Basitçe söylemek gerekirse, bu, “potadaki” (yani fondaki) bir hissenin kötü gitmesi durumunda, diğer hisselerin onu çekebileceği anlamına gelir. Bir fonun avantajı, bir fon yöneticisinin menkul kıymetlerin istikrarı ve mümkün olan en iyi bileşimi ile ilgilenmesidir.

Dezavantajlar: Fon yöneticisi ödeme almak istiyor. Bu nedenle fonlardan elde edilen yatırım geliri genellikle doğrudan yatırımlar kadar yüksek değildir. Fonlarda bile, yatırım gelirinin ve fon hisselerimin değerinin her zaman artacağına dair bir kesinlik yoktur. Fondaki birkaç hisse, hisseleri ihraç eden şirketler iyi gitmediği için kötü bir şekilde listelenirse, o zaman bir fonun değeri de aşağıya doğru işaret edecektir.

Tahviller / devlet tahvilleri güvenli midir?

Soru: Ama “emeklilik tahvilleri” diye bir şey var. Çok güvenlidirler!

Prensipte bu doğru, ancak bir süredir bu tür yatırımların getirisi çok düşük. Nedenmiş o? Çünkü tahviller ya da devlet tahvilleri bir tür tasarruf defterinden başka bir şey değildir. Paranızı bir devlete borç verirsiniz ve o da size faiz öder.

Ancak faiz oranı seviyesi çok düşük olduğu için, bir devlet borç aldığı paraya çok az faiz verir, hatta hiç faiz vermez. Burada da farklı devletlerin tahvillerini karıştıran fonlar var. Burada hangi kağıtların karıştırıldığına dikkatle bakmanız gerekir. Sağlıklı bir risk ve güvenlik karışımı istiyorsanız, karma fonlara bakmalısınız. Burada, hisse senetleri ve “tahviller” farklı oranlarda karıştırılmaktadır.

Devlet tahvillerinin dezavantajları

Menkul kıymetler sektöründe her yerde olduğu gibi burada da dezavantaj: hisse alım ücretleri ve çoğunlukla çok uzun bir “yatırım ufku”. Bu, paramı elden çıkarmak zorunda kalmamam gereken dönemdir. Aksi takdirde, yatırımın geri dönüşü genellikle oldukça “yetersiz” olur. Ve bir şey daha: Hisse senetlerinin ve fonlarının değer artışını genellikle yalnızca kağıtları tekrar sattığımda ve ardından nakit paramda umarım kayıtlı bir değer artışı hissettiğimde elde ediyorum. Eğer şanslıysam, şirket hisselerim üzerinden sözde temettü öder. Ancak zengin olmak için şirkette çok sayıda hisseye sahip olmanız gerekir.

Ve son olarak: sermaye kazançları üzerinden vergi ödemem gerektiğini her zaman hatırlayın!

Bir de enflasyon var. İpucu, gayrimenkul = enflasyon koruması.

Daha fazla bilgi ve rakam mı?

Ayrıca burada ilginç bilgiler ve rakamlar da bulabilirsiniz:

• Para yatırımı / sermaye yatırımı – İstatistikler
• Emlak piyasası – istatistikler
• Kalıtım ve miras – istatistikler

Altın mı gayrimenkul mü – param nerede güvende?

Değerli metallere ve emtialara yapılan yatırımlar hakkında kısa bir bilgi:

Altın ve değerli metaller: Risk faktörleri

Değerli metaller, özellikle de altın, haklı olarak güvenli bir yatırım olarak kabul edilir. Ancak: değer artışı sadece kriz dönemlerinde çok yüksektir. Aksi takdirde, piyasaya yüksek bir fiyat seviyesinden girersiniz ve güvenli de olsa düşük bir performansa sahip olursunuz. Emtialar (örneğin lityum) çok karmaşık bir hikayedir. Burada, hisse senetlerinden bile daha fazla, yalnızca geniş bir piyasa genel bakışına ve uzmanlığa sahip uzmanlar için bir şeydir. Burada kişinin parasını kaybetme riski özellikle yüksektir.

“Gerçekten güvenli sermaye yatırımı” – Sermaye yatırımı gayrimenkul

Soru: “Gerçekten güvenli yatırım” diye bir şey var mıdır? Örneğin, hisseler ve gayrimenkul arasında güvenlik açısından nasıl bir karşılaştırma yapılabilir?

Genel bir kural olarak, yatırımın güvenliği ne kadar yüksekse, “büyük para” kazanma olasılığı o kadar düşüktür. Güvenlik geri dönüş şansını azaltır. Aslında, birkaç temel şeye dikkat ederseniz, bir sermaye yatırımı olarak gayrimenkul çok güvenli bir bahistir. Bunlar arasında, örneğin, kişinin sermayesini yatırmak istediği mülkün değer artışının yüksek olduğu bir bölgede bulunup bulunmadığının dikkate alınması yer almaktadır. Buna ek olarak, satın alma fiyatı doğru olmalı ve mülkün durumu, modernizasyon için “sonsuza kadar” para yatırmak zorunda kalmayacağınız şekilde olmalıdır.

Hisse senetlerinde olduğu gibi, gayrimenkulde de sermaye kazancı elde etmek için uzun bir yatırım süresine sahip olunması gerektiği varsayılmalıdır. Ama sonuçta, bir mülkün on yıl sonra satışından elde edilen kazançlar vergiden muaftır! Bir mülkle – eğer kiraya verirsem – kira gelirimi elde ederim. Bunun için de vergi ödemek zorundayım, ancak örneğin modernizasyon vb. masrafları mahsup edersem vergi yükünü azaltabilirim. Bu da kabaca verginin kiracı tarafından ödenmesi anlamına geliyor. Kabaca ifade etmek gerekirse, bu, devletin sermaye yatırımımın değerini korumam ve artırmam için beni desteklediği anlamına gelir.

Bir mülkün değerini doğru ölçmek

Soru: Ne tür olursa olsun sermaye yatırımı ile kar elde etmek için elbette bazı temel bilgilere ihtiyacınız var. Bir mülkün değeri gerçekte nasıl ortaya çıkar ve nasıl ölçülür?

Birkaç olasılık var. Burada kısa ve basit bir şekilde anlatacağım: Arazinin değeri bir rol oynar (genellikle metrekare başına € olarak). Ayrıca, evin büyüklüğü, kaç yaşında olduğu ve evin ne durumda olduğu da önemlidir. Teknik tesisatların(ısıtma, su ve elektrik boruları) yaşı da bir rol oynamaktadır. Çok önemli: konum! Evin arzu edilen şehirlere yakın ya da uzak olması büyük fark yaratır. B

Yatırım olarak bir kat mülkiyeti satın almak istiyorsanız, hemen hemen aynı şey geçerlidir. Yatırımcının kendisinin yaşamadığı mülkler için durum biraz farklıdır. Kiralanmış bir daire veya hatta bir apartman söz konusu olduğunda, değerleme için temel olarak kapitalize edilmiş kazanç değeri eklenir. Bunu hesaplamak her zaman emlak uzmanlarının işidir.

Kârlı gayrimenkul yatırımı: 3 faktör

Soru: Karlı bir gayrimenkul yatırımını ne yapar? Hangi üç faktöre dikkat etmek gerekir?

Mülkte kendiniz yaşamak veya kiraya vermek isteyip istemediğiniz önemli değildir: Bir mülke yatırım yapan herkes, mülkün amacına en uygun konuma sahip olduğundan emin olmalıdır. Bu genellikle günlük ihtiyaçlar için mağazalara ve okul vb. kamu tesislerine yakınlığı içerir.

İkinci olarak, konum uzun yıllar boyunca talep görmeye devam edecek ve hatta daha cazip hale gelecek şekilde olmalıdır. Diyelim ki bundan 25 yıl sonra, insanların hala mülkümün bulunduğu bölgeye taşınması bekleniyorsa, bu iyi bir değer artışı ve kolay bir satış sağlayacaktır.

Sonuçta, satın alma fiyatı ve mülkün durumu eşleşmelidir. Dolayısıyla, paranızın karşılığını alabilmeniz için bir mülkün her zaman özellikle ucuz veya pahalı olması gerektiğini kasten söylemiyorum. Örneğin, mülkün konumu veya durumundaki dezavantajları daha düşük bir satın alma fiyatı ile telafi edebilirim. Öte yandan, özellikle pahalı bir mülkün, ona kazançlı bir yatırım yapabilmem için pek çok avantaja sahip olması gerekir.

Ev sahibi tarafından kullanılmayan gayrimenkuller için de – ki yatırım olarak gayrimenkulden bahsederken genellikle kastedilen budur – tüm bunlar geçerlidir. Burada her şeyden önce “kira kaybı riski “ne bakılmalıdır. Yatırımcı, evdeki/dairedeki kiracıların ne sıklıkla değiştiğini ve herhangi bir boş yer olup olmadığını sormalıdır. Çünkü sadece kiralanmış bir mülk yatırım olarak uygundur.

Kriz dönemleri ve altın: deneyiminiz?

Soru: Kriz dönemlerinde altın her zaman güvenli bir yatırım olarak tavsiye edilir. Sizin deneyimleriniz neler? Altın yatırımlarının riskini ve kâr etme şansını nasıl değerlendiriyorsunuz?

Yukarıda da belirtmiştim: Altını bir yatırım olarak ya çok az ya da hiç düşünmüyorum. Altının performansının aynı yatırım dönemi için gayrimenkulden önemli ölçüde daha zayıf olduğunu gösteren çok bilgilendirici istatistikler vardır. Ancak belki de en büyük fark, altına yaptığım bir yatırımdan elde ettiğim kârı ancak altını tekrar sattığımda fark etmemdir. Aksi takdirde, altın kasada durur ve bu süre zarfında herhangi bir para getirmez.

Öte yandan “somut altın”, yani (kiralık) bir mülk, satmadığım takdirde bana para da getiriyor. Her ay kira alıyorum. Bu, isterseniz, yatırdığım sermaye için faiz oranıdır. Doğru mülkü seçtiysem, sattığımda bunun üzerine düzenli bir kar elde ederim – hatta çoğu zaman vergiden muaf olurum.

Böyle bir fon nasıl çalışır?

Soru: Fon yatırımları şu anda birçok Alman arasında çok popüler. Böyle bir fon nasıl çalışır? Bir gayrimenkul fonu nasıl çalışır?

Bir fon, birçok şirket veya gayrimenkul hissesinin toplandığı bir pota olarak anlaşılmalıdır. Bu hisseler, olumlu bir performans gösterdikleri veya bu yönde güvenli bir beklentiye sahip oldukları sürece bu potada kalırlar. Bu hisseler arasında “çürük yumurta” varsa çıkarılır ve yerine yenisi, daha iyisi konur. Bu, fondaki bireysel hisse senetlerinin nasıl performans gösterdiğini her gün kontrol eden bir fon yöneticisinin işidir.

Artık hem hisse senetleri hem de gayrimenkul fonları için açık ve kapalı sistemler var. Aradaki fark, “kapalı bir fonda” ihraç edilen birim sertifika sayısının veya toplanan sermaye miktarının sınırlı olmasıdır. İstenilen sayıya ulaşıldığında fon kapatılır. Bu durum, fonun değerini oluşturan şirketler veya gayrimenkuller ekonomik sıkıntıya girdiğinde sorunlu hale gelir. Başka bir deyişle, şirketler artık kar etmiyorsa veya mülklerin artık kira geliri yoksa. Fona daha fazla yeni sermaye giremeyeceği için, başlangıçta yatırılan para – yani yatırımcıların sermayesi – şirketlerin / gayrimenkullerin maliyetlerini ödemek için kullanılır. En kötü durumda, para basitçe kaybedilir.

Yatırımlardan elde edilen kazançlar: harçlar ve iadeler

Soru: Sermaye yatırımımın getirdiği kâra ne olur? Hangi vergi ve yasal konuları dikkate almalıyım? Getiri nasıl hesaplanır ve kârımdan geriye ne kalır?

Kira getirisi, kâr ve masrafları “kiracınız öder”

Yine basit bir cevap: sermaye yatırımlarından elde edilen kazançlar Almanya’da vergilendirilmelidir. Bir vergi danışmanı bunun nasıl ve ne ölçüde yapılacağını en iyi şekilde bilir. Prensip olarak, vergiden muaf tutarlar, yani sermaye yatırımlarından elde edilen kârın vergi ödemek zorunda olmadığım kısımları vardır. Ancak, daha büyük miktarlarda yatırım yaparsanız ve bunlardan da kayda değer karlar elde ederseniz, vergilendirmeden kaçınamazsınız.

Kiraya vermek üzere satın aldığım gayrimenkuller söz konusu olduğunda, en azından elde edilen kira gelirini mülke yapılan yatırımlardan mahsup etme imkanı var. Bunun avantajı mülkün değerini korumam, hatta belki de artırmamdır. Asıl kâr, en az on yıllık bir sürenin ardından mülkü tekrar sattığımda ve mülkün değeri arttığında geliyor. Alış ve satış fiyatı arasındaki fark vergiden muaf olarak cebime giriyor. Sahibi tarafından kullanılan bir mülk söz konusu olduğunda, satın alma ve satış arasındaki süreye bakılmaksızın; kiralanan bir mülk söz konusu olduğunda, on yıl sonra.

Formül: Bir mülkün getirisi (yatırım / kiralama)

Son olarak, getiri, sermayemin belirli bir süre içinde getirdiği gelirdir. Sermaye yatırımım için ödemem gereken tüm gelir ve maliyetler hesaplamada kullanılır. Gayrimenkul için çok basit bir hesaplama brüt kira getirisidir. İşte formül:

100 x yıllık net soğuk kira / mülkün satın alma fiyatı = % cinsinden brüt kira getirisi.

Net kira getirileri ve öz sermaye getirileri de bir mülkün yatırım olarak değerinin belirlenmesinde kullanılan yaygın değişkenlerdir. Her zaman emlakçınızın ilgili değerleri hesaplamasını ve böylece farklı mülkleri bir yatırım olarak kaliteleri açısından karşılaştırmasını tavsiye ederim. Bu çok heyecan verici!

Evet mi, hayır mı? Bir yatırım olarak gayrimenkul

Soru: Yatırım olarak bir mülk edinmeye karar verdikten sonra – ki bu Almanya’da giderek daha popüler hale geliyor – uygun bir mülkü nerede aramalıyım? Almanya’daki büyük şehirler yüksek talep nedeniyle zaten çok pahalı hale geldi, değil mi?

Ne yazık ki, alıcıların bakış açısından bu doğrudur. Elbette, yakın çevrede her zaman “kelepir” yerler vardır. Ancak ya kendiniz “doğru burna” sahip olmalısınız ya da piyasada çok yakın bağlantıları olan bir emlakçı.

Merkezlerden biraz uzakta bir ev veya daire ile ilgileniyorsanız, her zaman ulaşım bağlantılarının iyi olduğundan ve kasabanın kendisinde iyi bir okul, mağaza vb. altyapısı olduğundan emin olmalısınız. O zaman insanlar orada yaşamaya devam edecek ve uzun vadede mülk satın almak isteyeceklerdir. Bu da fiyatların yükselmesi ve dolayısıyla bir yatırım olarak mülkün değerinde iyi bir artış anlamına gelir.

1. Bölümü buradan okuyabilirsiniz: “Bir yatırım olarak gayrimenkul”.

İpucu. 2 bölümden 1’ini buradan okuyabilirsiniz: Klasik veya egzotik yatırım – Hangi mülk yatırım için uygundur?

• Klasik veya egzotik yatırım

Video – Beton ‘altın’ olmadan önce nasıl yapılır?

Nereye yatırım yapmalı? Lukinski Değerlendirme

Gayrimenkulün konumu – Konum, getiri için yatırım yapmak (doğrudan gelir, çoğunlukla B ve C konumları) veya bir yatırım mülküne yatırım yapmak (değer kazanma üzerine “spekülasyon”, A konumları) arasındaki farkı yaratır. Almanya’da 40.000’den fazla nüfusa sahip şehirlerin çekiciliğine ilişkin güncel Lukinski Derecelendirmesi 09/21. Bundan sonrası ilginçleşiyor, çünkü en iyi Lukinski A+ derecesi ve D- derecesi ve daha yüksek risk ile gizli şampiyonlara bir göz atıyoruz.

• Nereye yatırım yapmalı? – Şehirler, konum ve derecelendirmeler